Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Связист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 100 м², участок 12 сот., брус.
Цена 2,1 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 06.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 50/100 · уверенность 59 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 467 тыс. → дом ≈1,63 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 16 тыс.–144 тыс. ₽/м², медиана 66 тыс.
Ремонт ≈1,8 млн, покупка после торга ≈1,78 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,75 млн / целевая ≈5,17 млн / пессимист. ≈4,6 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 22 %, ROI 28 %.
Коммуникации: в описании: баня, скважина.
До ст. Шатурторф ≈11,1 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 04 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8799
Рейтинг 50/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 57 % | 24.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 30 % | 1.8 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 467 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 633 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 330 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Лесная Сказка СНТ | 6 сот. | 110 000 | 18 333 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 500 / 65 757 / 144 444 |
| цена объекта | 2 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 785 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 460 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 172 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 598 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 013 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Белавино д. | 120 м² | 17 сот. | 2 500 000 | 20 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Тархановка пос. | 106 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 70 755 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Рот Фронт сад. уч. | 90 м² | 9 сот. | 1 485 000 | 16 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Кобелево д. | 85 м² | 15 сот. | 8 800 000 | 103 529 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Тархановка пос. | 90 м² | 12 сот. | 13 000 000 | 144 444 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Митинская пос. | 90 м² | 13 сот. | 5 100 000 | 56 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Тархановка пос. | 84 м² | 10 сот. | 6 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Спектр сад. уч. | 75 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 17 333 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Слобода д. | 79 м² | 14 сот. | 4 800 000 | 60 759 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Митинская пос. | 70 м² | 11,5 сот. | 6 500 000 | 92 857 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.05.2026 | 2 500 000 | история площадки |
| 03.07.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютный двухэтажный дом в живописном месте деревня Халтурино (Шатурский район). Площадь дома 155 м2, участок 12 соток. Объект расположен в охраняемом Снт "Связист", что гарантирует безопасность и комфорт. Что внутри: - 4 просторные комнаты; - вместительная кухня идеальное место для семейных обедов; - надёжная конструкция дома построен добротно, прослужит долгие годы. Что на участке: - рабочая баня для полноценного отдыха; - уютная беседка для встреч с друзьями и летних ужинов; - хозпостройка с туалетом и кладовой удобно для хранения инвентаря и сезонных запасов; - скважина стабильный источник воды. Идеальный вариант для круглогодичного проживания или загородного отдыха! Цена: 2 100 000Р. Записывайтесь на просмотр покажем в удобное для вас время!