Егорьевское ш., 89 км от МКАД
Радуга СНТ, Егорьевск гор. округ
Коттедж 60 м², участок 6 сот.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 27.05.2026.
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Земля ≈34 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 205 тыс. → дом ≈1,7 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км, 11 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,27 млн / целевая ≈2,05 млн / пессимист. ≈1,82 млн → от пессимистичной прибыль −696 тыс. ₽, маржа −38 %, ROI −28 %.
Коммуникации: вода — есть; отопление — есть; свет — есть; в описании: печь, баня, колодец.
До ст. Запутная ≈8,2 км по прямой; до МКАД 89 км, на машине ≈2 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8791
Рейтинг 15/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 120 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 16 % | 2.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 52 % | 3.2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 34 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 34 086 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 205 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 695 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Василек-2 СНТ | 7 сот. | 200 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старовасилево д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старовасилево д. | 9 сот. | 250 000 | 27 778 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старовасилево д. | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Денисиха д. | 10 сот. | 349 920 | 34 992 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Денисиха д. | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Денисиха д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Денисиха д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Лесково СНТ | 7,4 сот. | 250 000 | 33 784 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Иванцево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 10 962 / 37 705 / 100 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 274 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 160 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 047 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 819 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -696 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −38 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | Химик-2 СНТ | 62 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 35 484 | в продаже 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Старовасилево д. | 52 м² | 6 сот. | 570 000 | 10 962 | в продаже 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Верейка д. | 66 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 24 242 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19 км | 60 м² | 8 сот. | 5 200 000 | 86 667 | в продаже 21.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 18.3 км | Солнышко СНТ | 61 м² | 6,5 сот. | 2 300 000 | 37 705 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 20 км | 60 м² | 7 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 17.6 км | Ширяевская д. | 70 м² | 8 сот. | 4 400 000 | 62 857 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.05.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем Вашему вниманию отличную дачу, расположена около соснового леса. Дом на надёжном фундаменте, крепкий, тёплый, светлый, уютный, чистый. Общая площадь 60 кв. м. Кухня 7 кв. м., три комнаты, терраса. Электричество заведено в дом, отопление от печи, печь в рабочем отличном состоянии. Участок 6 соток, огорожен с трёх сторон, есть въезд для Вашего автомобиля, соседи отличные. На участке растут яблони, груши, виноград Изабелла, кусты смородины, много цветов и декоративных растений. Есть летний душ, небольшая баня, туалет. Вода на участке от летнего водопровода, есть в снт колодец с питьевой водой. Рядом лес, грибные и ягодные места, пруд большой в снт, можно купаться, либо ловить рыбу для любителей. Место красивое и спокойное, слышно только пенье птиц. Взносы в СНТ не большие, многие живут круглый год, дороги чистят зимой. Дом оформлен как садовый, межевание проведено. Показ в удобное для Вас время по договорённости. Звоните и приезжайте! Не подходит в ипотеку и материнский капитал. AFY-506739247