Егорьевское ш., 55 км от МКАД · земля с домом
Никольское д., Воскресенск гор. округ
Дом 150 м², участок 15 сот.
Дом по описанию: «Продам недостроенный панельный дом 150 м. Кв (подвал полностью во весь дом) на участке 15 соток.»
Цена 1,65 млн ₽, поднимали с 700 тыс.; первая цена 700 тыс. ₽ от 12.06.2022.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 84/100 · уверенность 55 %
Земля рядом ≈161 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 46 тыс.–84 тыс. ₽/м², медиана 57 тыс.
Ремонт ≈3 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,43 млн / целевая ≈7,59 млн / пессимист. ≈6,74 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,34 млн ₽, маржа 35 %, ROI 53 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Конобеево ≈2,9 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 22 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8790
Рейтинг 84/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 34 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 14.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 7.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 160 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 412 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Никольское д. | 7,5 сот. | 1 150 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Никольское д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Никольское д. | 20 сот. | 7 500 000 | 375 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чечевилово д. | 7 сот. | 1 500 000 | 214 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Расловлево д. | 17 сот. | 1 500 000 | 88 235 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Никольское д. | 7,8 сот. | 650 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Конобеево с. | 10 сот. | 2 200 000 | 220 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Конобеево с. | 8 сот. | 2 400 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Конобеево с. | 12 сот. | 2 200 000 | 183 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Конобеево с. | 5 сот. | 1 100 000 | 220 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 3 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 46 200 / 57 196 / 83 803 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 8 008 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 586 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 743 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 340 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 53 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.6 км | Леоново д. | 150 м² | 12 сот. | 6 930 000 | 46 200 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бессоново д. | 147,4 м² | 19 сот. | 9 000 000 | 61 058 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Бессоново д. | 147 м² | 9 сот. | 9 000 000 | 61 224 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Барановское с. | 150 м² | 20 сот. | 11 000 000 | 73 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Барановское с. | 150 м² | 10 сот. | 10 990 000 | 73 267 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Конобеево с. | 142 м² | 7,5 сот. | 11 900 000 | 83 803 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Щельпино д. | 150 м² | 17 сот. | 7 000 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Щельпино д. | 150 м² | 17 сот. | 8 000 000 | 53 333 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Исаково д. | 150 м² | 17 сот. | 7 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Губино д. | 150 м² | 7,5 сот. | 7 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2022 | 700 000 | история площадки |
| 20.04.2023 | 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 12.07.2023 | 1 100 000 (+600 000) | история площадки |
| 10.03.2025 | 1 450 000 (+350 000) | история площадки |
| 02.06.2025 | 1 650 000 (+200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам недостроенный панельный дом 150 м. Кв (подвал полностью во весь дом) на участке 15 соток. Есть возможность подвести все коммуникации. По адресу: Московская область, Воскресенский район, Конобеевский округ, деревня Никольское, ул. Сургутская, 104.