Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Тюльпан СНТ, Егорьевск гор. округ
Коттедж 150 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,15 млн ₽, снижали с 2,2 млн; первая цена 2,2 млн ₽ от 23.07.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 135 тыс. → дом ≈2,02 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 17 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈2,9 млн, покупка после торга ≈1,83 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,5 млн / целевая ≈4,05 млн / пессимист. ≈3,6 млн → от пессимистичной прибыль −1,13 млн ₽, маржа −31 %, ROI −24 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — есть; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Егорьевск I ≈15,2 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Afy · объявление · страница объекта №8787
Рейтинг 16/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 212 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.8 |
| торг | 5 | 15 % | 0.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 76 % | 11.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 135 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 015 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 433 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Тюльпан СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Букишино д. | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 17,1 сот. | 420 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Раздолье-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 14 сот. | 190 000 | 13 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Фильчаково д. | 8 сот. | 350 000 | 43 750 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Фильчаково д. | 17 сот. | 690 000 | 40 588 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Березка-8 СНТ | 8 сот. | 170 000 | 21 250 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 150 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 241 / 25 642 / 82 667 |
| цена объекта | 2 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 827 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 495 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 270 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 046 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 596 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 131 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.9 км | Бруски д. | 150 м² | 8 сот. | 12 400 000 | 82 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Химик-2 СНТ | 145 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 17 241 | в продаже 30.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Заболотье д. | 186,8 м² | 7,3 сот. | 4 790 000 | 25 642 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 23.07.2026 | 2 199 000 | история площадки |
| 04.08.2026 | 2 170 000 (−29 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 2 150 000 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Afy | 2 150 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
УНИКАЛЬНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ ТОЛЬКО ОТ НАШЕГО АГЕНСТВА!!! Продаётся уютная дача в живописном месте с большим и комфортным домом на участке в 6 соток земли. Дом 132 квадрата, без веранды, с верандой 150 квадратных метров. В доме просторная кухня, кладовая, три комнаты, сауна и душевая. Высокие потолки! Дом построен 15 лет назад из профилированного бруса сечением в 200. Просторная веранда приглашает расслабиться после насыщенного дня, наслаждаясь свежим воздухом и красотой природы вокруг. Все комнаты просторные, шикарная кухня в 20 квадратов! Идеальное место для отдыха всей семьёй или друзьями, вдали от городской суеты. В пешей доступности лесной массив, богатый грибами, ягодами и лесными орехами. Здесь вы найдёте гармонию и покой, зарядитесь энергией и вдохновением! Один взрослый собственник. Дом и участок оформлен, участок отмежеван. Прямая продажа, быстрый выход на сделку. AFY-506740793