Новорязанское ш., 100 км от МКАД
Заполицы д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 120 м², участок 23 сот., дерево, 1999 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 12.07.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Земля ≈56 тыс. ₽/сот. × 23 сот. = 1,29 млн → дом ≈513 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈2,4 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,12 млн / целевая ≈4,61 млн / пессимист. ≈4,1 млн → от пессимистичной прибыль ≈169 тыс. ₽, маржа 4 %, ROI 4 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Заполицы ≈1,7 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 56 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №878
Рейтинг 32/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 54 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 9 % | 3.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 100 % | 6.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 15.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 974 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 287 000 ₽ (23 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 513 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 275 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заполицы д. | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заполицы д. | 10 сот. | 1 100 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заполицы д. | 10,5 сот. | 900 000 | 85 714 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заполицы д. | 29 сот. | 1 099 000 | 37 897 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Заполицы д. | 10,4 сот. | 600 000 | 57 692 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Заполицы д. | 12 сот. | 2 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Заполицы д. | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Ландо СНТ | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Орион СНТ | 10 сот. | 370 000 | 37 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Орион СНТ | 10 сот. | 600 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 924 / 41 667 / 50 781 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 124 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 868 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 612 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 099 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 169 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.3 км | Знаменская д. | 132 м² | 12 сот. | 3 950 000 | 29 924 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заполицы д. | 150 м² | 15 сот. | 7 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Степановка д. | 120 м² | 18 сот. | 4 999 999 | 41 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Аист СНТ | 128 м² | 16 сот. | 6 500 000 | 50 781 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Зворково д. | 142,6 м² | 22 сот. | 6 500 000 | 45 582 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Зворково д. | 142,6 м² | 22 сот. | 6 500 000 | 45 582 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Деревнищи д. | 90 м² | 15 сот. | 3 100 000 | 34 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Чистое пос. | 142 м² | 25 сот. | 14 750 000 | 103 873 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Селиваниха д. | 100 м² | 15 сот. | 3 250 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Деревнищи д. | 85 м² | 15 сот. | 2 700 000 | 31 765 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Сам дом находися на реконструкции. Был раньше деревянный и одноэтажный. дому было сто лет и на его месте поставили коробку такого же размера, на том же месте, только увеличили на 2 этажа. Переоформления, как новый не потребуется. Бревенчатый дом (коробка под крышей), бревно кругляк. Недостроенный из-за срочного переезда. По плану думали вернуться, но из-за потери кормильца все так и осталось.Внутри ничего нет. Поэтому удобств нет. Двор длинный от улицы 14,4 м.- к концу 16,2 м. земля мягкая, лесная. Лес не более 300м. Деревня ухоженная, соседи отличные. Водоем с рыбалкой не более 5 км. Дороги асфальтированные. Электричка рядом.