Егорьевское ш., 20 км от МКАД
Поляны-1 СНТ, Раменский гор. округ
Дом 53,4 м², участок 8 сот., брус.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 10.05.2026.
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Земля ≈309 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 2,47 млн → дом ≈429 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–171 тыс. ₽/м², медиана 69 тыс.
Ремонт ≈1,07 млн, покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,12 млн / целевая ≈3,71 млн / пессимист. ≈3,3 млн → от пессимистичной прибыль −237 тыс. ₽, маржа −7 %, ROI −7 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. пл. 41 км ≈3,2 км по прямой; до МКАД 20 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8775
Рейтинг 39/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 308 916 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 471 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 429 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 034 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Залесье СНТ | 7 сот. | 3 750 000 | 535 714 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Залесье СНТ | 6,2 сот. | 2 350 000 | 379 032 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Аксеново д. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 7,8 сот. | 3 300 000 | 423 077 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 20 сот. | 5 500 000 | 275 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Аксеново д. | 8 сот. | 3 600 000 | 450 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново СНТ | 7 сот. | 2 800 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Аксеново д. | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аксеново д. | 14,3 сот. | 4 800 000 | 335 664 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 53,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 068 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 396 / 69 444 / 170 898 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 120 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 914 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 708 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 296 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -237 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −7 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4 км | Восход СНТ | 53 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 43 396 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Ильинский пгт | 52,3 м² | 12 сот. | 8 890 000 | 169 981 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Богатырь СНТ | 58,9 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 50 764 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Захарово с. | 50 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Кратово дп | 51,2 м² | 6 сот. | 8 750 000 | 170 898 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Исаково д. | 50 м² | 8 сот. | 5 600 000 | 112 000 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Росинка СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 950 000 | 65 556 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Восход СНТ | 60 м² | 8,1 сот. | 4 400 000 | 73 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Орбита-3 СНТ | 65,2 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 61 196 | снято (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Донино д. | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бруса с косметическим ремонтом. Одноэтажное строение включает три комнаты, оформленные деревянной отделкой, что создает теплую атмосферу. В доме есть все необходимое для комфортного проживания: мебель, техника и бытовая утварь. Санузел расположен на улице. Участок площадью 8 соток ухожен, имеются плодовые деревья и кустарники. Подключен газ по границе участка, что позволяет легко организовать отопление. Удобное расположение рядом остановка общественного транспорта. Возможна покупка в ипотеку. Земли категории Снт. В доме можно прописаться. . Помощь в одобрении ипотеки.