Егорьевское ш., 65 км от МКАД
Химик-4 СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 19 м², участок 6 сот., брус.
Цена 899 тыс. ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 26.05.2026.
Рейтинг 28/100 · уверенность 46 %
Земля ≈59 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 355 тыс. → дом ≈544 тыс. ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 31 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈380 тыс., покупка после торга ≈764 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈786 тыс. / целевая ≈707 тыс. / пессимист. ≈629 тыс. → от пессимистичной прибыль −515 тыс. ₽, маржа −82 %, ROI −45 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берендино ≈1,4 км по прямой; до МКАД 65 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8773
Рейтинг 28/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 80 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 50 % | 11.5 |
| торг | 5 | 100 % | 7.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 166 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 355 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 544 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 632 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Пламя СНТ | 7,8 сот. | 500 000 | 64 103 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Химик-4 СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Литейщик СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Строитель-3 СНТ | 6 сот. | 370 000 | 61 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Строитель-3 СНТ | 12 сот. | 750 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Литейщик СНТ | 7,3 сот. | 250 000 | 34 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ивушка-2 СНТ | 6 сот. | 90 000 | 15 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мечта СНТ | 8,4 сот. | 1 750 000 | 208 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 380 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 50 000 / 65 000 |
| цена объекта | 899 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 764 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 786 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 747 000 ₽ |
| продажа: целевая | 707 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 629 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -515 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −82 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.6 км | Елкино д. | 20 м² | 7,5 сот. | 1 300 000 | 65 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 20 м² | 5,3 сот. | 625 000 | 31 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Ёлочка СНТ | 15 м² | 6 сот. | 750 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.07.2026 | 999 000 (−101 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 899 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 899 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже уютная дача 20кв на участке 6 соток. В доме две комнаты. Участок ровный, сухой. Растет много плодовые деревья и кустарники: яблони в том числе посажены две новые крымские сорта, вишня и черешня, ирга, черная рябина, жимолость, красная и черная смородина, ежевика, виноград, калина, слива, клубника! Барбарис, хосты, туя, ёлочка. Так же на участке есть туалет и душевая. Отличное место для отдыха. Если вас остались вопросы звоните с удовольствием отвечу. На территории Снт в 6 мин ходьбы водоем с мостиком для купания! Арт. 136397011.