Егорьевское ш., 88 км от МКАД
Поляна СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 50 м², участок 12 сот., брус.
Цена 1,25 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Земля ≈33 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 398 тыс. → дом ≈852 тыс. ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,06 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈943 тыс. → от пессимистичной прибыль −920 тыс. ₽, маржа −98 %, ROI −49 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, скважина.
До ст. Запутная ≈1,5 км по прямой; до МКАД 88 км, на машине ≈2 ч 01 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8771
Рейтинг 26/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 17 % | 3.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 66 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 33 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 398 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 852 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 040 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Поляна СНТ | 12,6 сот. | 660 000 | 52 381 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каменцы д. | 10 сот. | 800 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Каменцы д. | 30 сот. | 699 000 | 23 300 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 7 сот. | 100 000 | 14 286 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Запутное д. | 28 сот. | 1 350 000 | 48 214 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 6 сот. | 185 000 | 30 833 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Вершина д. | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Запутное д. | 10 сот. | 500 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Запутное д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 22 000 / 40 000 |
| цена объекта | 1 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 062 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 179 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 120 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 061 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 943 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -919 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −98 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Радуга СНТ | 50 м² | 8 сот. | 1 999 999 | 40 000 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Байкал - Московская Поляна СНТ | 48,9 м² | 8,3 сот. | 1 200 000 | 24 540 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Байкал-Шатурская поляна СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 33 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Спектр сад. уч. | 50 м² | 6 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Вымпел-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 22 000 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Росинка-3 СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Надежда СНТ | 55 м² | 6 сот. | 880 000 | 16 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Весна-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Дубрава СНТ | 45 м² | 6,1 сот. | 980 000 | 21 778 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Рот Фронт сад. уч. | 42 м² | 6 сот. | 720 000 | 17 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 1 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача, 12 соток. Дом в прекрасном состоянии, новый. Проведено электричество по всему дому. Новая техника и мебель. Есть тв триколор. Вода из скважины в дом не заведена. Есть баня, уютная и чистая. Техника новая холодильник, плита, тв, газонокосилка и триммер и прочее в подарок покупателю. Новая мебель. Хорошие соседи. Для детей большой батут. Так же есть фундамент для пристройки к дому 6x6m.