Егорьевское ш., 50 км от МКАД
Пласкинино д., Раменский гор. округ
Дом 67,7 м², участок 4,3 сот., кирпич.
Цена 3,1 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 3,2 млн ₽ от 12.04.2026.
Рейтинг 47/100 · уверенность 58 %
Земля ≈119 тыс. ₽/сот. × 4,3 сот. = 510 тыс. → дом ≈2,59 млн ₽, 38 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 74 тыс.–102 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈1,15 млн, покупка после торга ≈2,63 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6 млн / целевая ≈5,4 млн / пессимист. ≈4,8 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,01 млн ₽, маржа 21 %, ROI 27 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Бронницы ≈6,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8764
Рейтинг 47/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 54 % | 22.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 21 % | 1.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 3 % | 0.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 5 % | 0.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 118 638 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 510 000 ₽ (4,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 589 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 38 242 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Пласкинино д. | 5,7 сот. | 1 100 000 | 192 982 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пласкинино д. | 12,6 сот. | 2 100 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Пласкинино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пласкинино д. | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Пласкинино д. | 6,8 сот. | 659 000 | 96 912 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Пласкинино д. | 26,5 сот. | 4 700 000 | 177 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дорка СНТ | 35 сот. | 1 000 000 | 28 571 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный дп | 17 сот. | 1 950 000 | 114 706 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Радужный дп | 11,5 сот. | 1 500 000 | 130 435 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 154 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 74 478 / 85 714 / 101 587 |
| цена объекта | 3 099 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 634 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 703 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 403 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 013 850 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 21 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 27 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.9 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «под ключ» | 67 м² | 4 сот. | 4 990 000 | 74 478 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Обухово д. да: «санузел» + «заезжай и живи» | 70 м² | 4 сот. | 6 000 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Белоозерский пгт да: «санузел» + «отделка» | 63 м² | 4 сот. | 6 400 000 | 101 587 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.04.2026 | 3 200 000 | история площадки |
| 16.05.2026 | 3 199 000 (−1 000) | история площадки |
| 26.05.2026 | 3 200 000 (+1 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 3 199 000 (−1 000) | история площадки |
| 16.06.2026 | 3 100 000 (−99 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 3 099 000 (−1 000) | история площадки |
| 23.06.2026 | 3 098 000 (−1 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 3 099 000 (+1 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 3 098 000 (−1 000) | история площадки |
| 29.07.2026 | 3 099 000 (+1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 099 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается симпатичная , обустроенная кирпичная Дача , площадью- 67,7кв.м ,рядом с д. Пласкинино в СНТ Автомобилист-2/64, с хороошей планировкой: 3- отдельных комнаты, и одна проходная. Дом оформлен как жилой. Хорошее живописное место, вокруг СНТ