Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Надежда-4 СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 33 м², участок 5 сот.
Цена 1,45 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 08.05.2026.
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 424 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 13 тыс.–52 тыс. ₽/м², медиана 29 тыс.
Ремонт ≈660 тыс., покупка после торга ≈1,23 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1 млн / целевая ≈902 тыс. / пессимист. ≈802 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,09 млн ₽, маржа −136 %, ROI −58 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈3,5 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8762
Рейтинг 16/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5.8 |
| торг | 5 | 43 % | 3.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 888 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 424 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 026 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 091 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Надежда-4 СНТ | 5,6 сот. | 850 000 | 151 786 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Строитель СНТ | 6,7 сот. | 600 000 | 89 552 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Строитель СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Полиграфист СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ёлочка-1 СНТ | 7 сот. | 900 000 | 128 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ветеран СНТ | 5,7 сот. | 250 000 | 43 860 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | 8 сот. | 3 000 000 | 375 000 | снят (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Чистые Пруды СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лотос СНТ | 4 сот. | 600 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кирпичики СНТ | 5,1 сот. | 680 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 33 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 660 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 333 / 29 039 / 51 667 |
| цена объекта | 1 450 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 232 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 002 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 952 000 ₽ |
| продажа: целевая | 902 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 802 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 090 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −136 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.5 км | Лесная Ягода СНТ | 34 м² | 6 сот. | 950 000 | 27 941 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Яблонька-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 38 571 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Старт-2 СНТ | 35 м² | 3 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Березка СТ | 30 м² | 6,6 сот. | 400 000 | 13 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Ширяевский СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 550 000 | 51 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Лазаревка СНТ | 32 м² | 6 сот. | 500 000 | 15 625 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Заря-3 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 700 000 | 23 333 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Меланжист-2 СНТ | 36,5 м² | 5,1 сот. | 1 100 000 | 30 137 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дружба СНТ | 27 м² | 4,4 сот. | 459 999 | 17 037 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Лесное-7 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 26.05.2026 | 1 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 11.07.2026 | 1 449 000 (−1 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 450 000 (+1 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 450 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение! Продается дача в городе Егорьевск сдт Надежда-4. Земельный участок 4,9 сот. Огорожен, удобный и отсыпанный подъезд у дому. На участке плодово-ягодные насаждения: груша, вишня, яблоня, смородина, черная и красная смородина, крыжовник, клубника, малина. Дом 33 кв. М, каркасно-щитовой на фундаменте. Первый этаж утеплен, второй нет. На первом этаже расположена комната и кухня. Есть подпол. На втором этаже 2 изолированные комнаты, в одной из комнат есть балкон. В дом заведен свет, вода заведена в дом по летнему из колодца, в колодец можно подключить насос и качать в дом воду. Канализация выгребная яма, вывод сделан из дома. Туалет и душ на улице. Соседи хорошие, удачное расположение. Участок отмежеван, 1 взрослый собственник, дом подходит под ипотеку.