Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Текстильщик-3 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 57,9 м², участок 4 сот., кирпич.
Цена 2,85 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Земля ≈223 тыс. ₽/сот. × 4 сот. = 891 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 40 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 48 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,42 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,51 млн / целевая ≈2,26 млн / пессимист. ≈2,01 млн → от пессимистичной прибыль −1,47 млн ₽, маржа −73 %, ROI −42 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, газ.
До ст. Радуга ≈2 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8760
Рейтинг 26/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 60 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 18 % | 2.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 222 708 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 891 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 959 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 834 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Геофизик СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Полет СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Рассвет СНТ | 12 сот. | 1 250 000 | 104 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Стрела-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сосновка СНТ | 6,7 сот. | 1 990 000 | 297 015 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Сосновка-2 СТ | 6,7 сот. | 2 200 000 | 328 358 | снят (цена объявления) 13.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 1 370 000 | 228 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Цимис СНТ | 6 сот. | 1 670 000 | 278 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Весна СНТ | 6 сот. | 1 650 000 | 275 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 57,9 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 058 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 882 / 48 000 / 60 000 |
| цена объекта | 2 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 422 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 513 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 387 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 262 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 010 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 470 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −73 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −42 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Театральный СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 400 000 | 48 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дружба СНТ | 67,7 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 39 882 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сокол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Добротный кирпичный дом расположен в живописном лесном массиве в пешей доступности от платформы Радуга. Участок ровный и ухоженный. Дом капитальный, отапливается надежной печью, что гарантирует тепло и уют в холодное время года. В дом подведены холодное и горячее водоснабжение, для готовки используется баллонный газ, три года назад повсеместно установлены современные пластиковые окна, сохраняющие комфортный микроклимат. Планировка функциональна: на первом этаже размещены кухонная зона с печью, просторная светлая комната и лестница наверх; второй этаж представляет собой коридор и еще одной большой комнатой, которую можно обустроить как спальню или гостевую. Санузел и душевая на улице. Ключевые преимущества абсолютная тишина, чистый воздух, отличная транспортная доступность до города благодаря близости железнодорожной станции. Код пользователя: 201068. Номер в базе: 12136371.