Новорязанское ш., 57 км от МКАД
Шевлягино КП, Раменский гор. округ
Дом 40,2 м², участок 7,3 сот., дерево, 2024 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 09.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 71 %
Земля ≈91 тыс. ₽/сот. × 7,3 сот. = 662 тыс. → дом ≈1,14 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–105 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈804 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,8 млн / целевая ≈2,52 млн / пессимист. ≈2,24 млн → от пессимистичной прибыль −97 тыс. ₽, маржа −4 %, ROI −4 %.
Коммуникации: отопление — нет.
До ст. Шевлягино ≈1,9 км по прямой; до МКАД 57 км, на машине ≈1 ч 17 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №876
Рейтинг 24/100 · уверенность 71 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 61 % | 11.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 30 % | 1.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 33 % | 4.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 662 000 ₽ (7,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 138 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Шевлягино д. | 4 сот. | 350 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вороново д. | 12,7 сот. | 2 150 500 | 169 331 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сеченка СНТ | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 7,6 сот. | 900 000 | 118 421 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вороново д. | 41,6 сот. | 7 078 800 | 170 163 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Вороново д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Центроспецстроевец СНТ | 13,5 сот. | 450 000 | 33 333 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Сеченка СНТ | 41,6 сот. | 7 087 800 | 170 380 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 804 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 38 158 / 75 109 / 104 651 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 796 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 656 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 516 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 237 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -97 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −4 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −4 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3 км | Кузяево д. | 40 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Березки СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 42 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Кузяево д. | 40,2 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 87 065 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Шевлягино д. | 35,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 64 789 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Хуторок СНТ | 42,1 м² | 6,6 сот. | 3 960 000 | 94 062 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сувенир СНТ | 40 м² | 7,8 сот. | 2 400 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Шевлягино пос. | 35,5 м² | 4 сот. | 2 300 000 | 64 789 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Одуванчик НП | 38 м² | 9,8 сот. | 1 450 000 | 38 158 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Бахтеево Парк КП | 43 м² | 7,3 сот. | 4 500 000 | 104 651 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Карпово Кантри Клаб КП | 35 м² | 7 сот. | 2 990 000 | 85 429 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.07.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся учacтoк 7,25 cотки с недоcтрoенным двухэтажным домом из бруса, рaзмep дoмa 6х6 м. Устанoвлeны плaстикoвые oкна и мeталличecкая вxодная дверь. Внутpи дома имеeтcя отдельнoе помeщeниe под санузел. Есть электричecтво 15 кBт, ceптик. Xopошие тихие сосeди, живут кpуглый гoд. Учacтoк pасположен в коттеджном посёлке Шевлягино (ТСН/АДНП Заречье), удалённость от Москвы около 50 км. В пешей доступности ж/д станция Кузяево Казанского направления. Поселок окружён живописным лесом. Юридическая чистота: 1 взрослый собственник, без обременений и залогов. Дом и участок зарегистрированы. Дом зарегистрирован как жилой с возможностью прописки в нём. Безопасность сделки: оформление через Домклик с возможностью проверки юридической чистоты продавца и покупателя. ТОЛЬКО ПРЯМАЯ ПРОДАЖА БЕЗ АГЕНТСТВ И РИЭЛТОРОВ