Егорьевское ш., 40 км от МКАД
Новое Жирово дп, Раменский гор. округ
Дом 72 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 3,2 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 10.07.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈123 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 815 тыс. → дом ≈2,38 млн ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 61 тыс.–83 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈1,34 млн, покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,37 млн / целевая ≈3,93 млн / пессимист. ≈3,49 млн → от пессимистичной прибыль −567 тыс. ₽, маржа −16 %, ROI −14 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Кузяево ≈1,7 км по прямой; до МКАД 40 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8759
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 86 % | 15.7 |
| торг | 5 | 57 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 20 % | 2.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 123 414 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 815 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 385 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 33 125 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Новое Жирово-2 дп | 7,4 сот. | 900 000 | 121 622 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Жирово-2 дп | 12 сот. | 1 650 000 | 137 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лимпопо ДНТ | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Жирово-2 дп | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Новое Жирово-2 дп | 13,2 сот. | 1 700 000 | 128 788 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лимпопо ДНТ | 10 сот. | 949 000 | 94 900 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 7,1 сот. | 1 000 000 | 140 845 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 5,8 сот. | 1 550 000 | 267 241 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Новое Жирово-2 дп | 7,3 сот. | 1 100 000 | 150 685 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Васильки ДНП | 13 сот. | 2 000 000 | 153 846 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 340 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 61 429 / 61 765 / 83 227 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 366 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 148 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 929 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 493 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -567 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −16 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −14 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Виола СНТ да: «ванные» + «ремонтом» | 70 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 61 429 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Гжель ТСН да: «санузел» + «заезжай и живи» | 68 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 61 765 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8 км | Трошково Светлое КП да: «ванной» + «отделка» | 78,1 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 83 227 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 350 000 (−150 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Новый Оформленный Дом 2025 Года У Озера Всего 3 200 000 Р. 72 м2 6,6 сот. Ижс 47 км от Мкад. Представьте: тихие вечера, чистый воздух, а до озера с песчаным пляжем буквально пара минут пешком. До Москвы меньше часа, до станции Кузяево 15 минут спокойным шагом. Это не дача на выходные, а ваш первый настоящий дом для круглогодичной жизни. Внутри Простор И Свет. В доме 72 м2 полезной площади, и всё продумано до мелочей. Две полноценные спальни каждая по 16 м2: с комфортом разместятся и двуспальная кровать, и шкафы, и рабочий уголок. А сердце дома просторная кухня-гостиная площадью 24 м2. Здесь можно собраться всей семьёй: вместительная кухонная зона, большой обеденный стол, мягкий диван для вечерних фильмов всё помещается без тесноты. Ванная комната 8 м2, что просторнее, чем во многих городских квартирах: легко встанут душевая кабина, стиральная машина и даже шкаф для хранения. Одноэтажный формат без лестниц всё под рукой, тепло зимой и уютно круглый год. Транспортная Доступность. Железнодорожная станция Кузяево 15 минут пешком. Электричка довезёт до Казанского вокзала примерно за час. Для автомобилистов удобный выезд на Егорьевское шоссе, добираетесь без городских пробок. Что Рядом Всё Для Жизни И Отдыха. Рядом есть всё необходимое: продуктовые магазины "Магнит" и "Чижик", "Строй двор" для дачных и ремонтных дел, садовый центр с растениями и декором. Если не хочется готовить пиццерия "Пират Пицца" и пекарня "Амбар" с их знаменитой свежей выпечкой всегда к вашим услугам. А главное озеро с чистым песчаным пляжем в пешей доступности, буквально через дорогу от посёлка. Хотя вид на воду открывается не с крыльца, прогулка до него станет приятным ритуалом. Купание, шашлыки на берегу, закаты всё это будет вашей повседневностью. Коммуникации И Участок. В дом подведён свет остальное вы делаете под себя: отопление, воду, септик на ваш вкус и бюджет. Это даёт гибкость и полный контроль над коммунальными расходами. Газ проходит по границе участка. Участок 6,56 соток чистый лист: газон, огород, детская площадка или зона барбекю с беседкой. Подъезд по щебню проезд круглый год. Статус Ижс даёт право на прописку и любые законные постройки. Инвестиционный Смысл. Дом построен в 2025 году, абсолютно свежий, требует только косметической отделки под ваш вкус. Это минимальный входной порог в загородную жизнь без капитальных вложений на старте. После благоустройства территории и финишного декора стоимость вырастет уверенно. Отличное вложение для семьи или сохранения капитала. Звоните Покажем В Удобное Время. Пакет документов полностью готов. Дом на стадии оформления. Приезжайте, смотрите своими глазами, гуляйте до озера и представляйте, как здесь всё будет выглядеть именно под вас. Под семейную ипотеку не подходит! Адрес: Московская область, Раменский округ, ДП Новое Жирово-2, уч. 340. Бонус! После внесения аванса будет сделан колодец. Вода в подарок! Тишина, озеро и ваш новый дом уже ждут. Приезжайте!