Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Заречье СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 35 м², участок 5,4 сот., брус.
Цена 1,3 млн ₽, снижали с 1,55 млн; первая цена 1,55 млн ₽ от 09.06.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈55 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 299 тыс. → дом ≈1 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 11 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,1 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,18 млн / целевая ≈1,06 млн / пессимист. ≈945 тыс. → от пессимистичной прибыль −760 тыс. ₽, маржа −80 %, ROI −45 %.
Коммуникации: канализация — есть.
До ст. Беззубово ≈1,4 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8757
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 13 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 55 312 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 299 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 001 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 28 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Заречье СНТ | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Исаевская д. | 9 сот. | 520 000 | 57 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ботагово д. | 8 сот. | 450 000 | 56 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Гуслица СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Гуслица СНТ | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ащерино д. | 30 сот. | 1 400 000 | 46 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исаевская д. | 15 сот. | 1 500 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Исаевская д. | 6 сот. | 549 000 | 91 500 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Исаевская д. | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 11 143 / 29 514 / 43 750 |
| цена объекта | 1 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 105 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 181 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 122 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 063 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -760 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −45 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Старт-2 СНТ | 35 м² | 3 сот. | 1 500 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Вдохновение СТСН | 35 м² | 6,5 сот. | 389 999 | 11 143 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Березка СТ | 37 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Возрождение ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Нефтяник-9 СТСН | 40 м² | 7 сот. | 1 250 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 1 550 000 | история площадки |
| 23.06.2026 | 1 400 000 (−150 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 1 300 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Представьте: пятница, вы приезжаете за город Открываете дверь а там Тепло, Светло и Включен Интернет. Включаете воду горячая есть. Бойлер уже ждёт. Ложитесь спать в своей новой спальне на втором этаже. Это Возможно, потому что: Дом оформлен как Жилой (регистрация без проблем). 2 этажа, 3 отдельные комнаты. Вода в доме + душевая. Интернет проведён. Всё Внутри Остаётся. В доме и на участке все остается, вода заведена в дом. На участке туалет и сарай. Просто берёте чемодан и живёте.