Егорьевское ш., 84 км от МКАД
Лесной СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 86,4 м², участок 9 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 27.04.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,53 млн → дом ≈266 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 25 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 26 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,24 млн / целевая ≈2,02 млн / пессимист. ≈1,79 млн → от пессимистичной прибыль −1,36 млн ₽, маржа −76 %, ROI −43 %.
Коммуникации: в описании: печь, нет септика (туалет на улице).
До ст. Егорьевск I ≈6,2 км по прямой; до МКАД 84 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8752
Рейтинг 26/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 5 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 23 % | 4.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 534 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 266 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 079 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесной СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновская д. | 25 сот. | 4 300 000 | 172 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 11,3 сот. | 3 450 000 | 305 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 11 сот. | 3 450 000 | 313 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 800 000 | 178 218 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 650 000 | 163 366 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 628 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 615 / 25 595 / 42 857 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 241 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 129 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 017 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 793 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 365 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −76 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −43 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Электрон СНТ | 86 м² | 6 сот. | 2 150 000 | 25 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Звезда СНТ | 86 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 34 884 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Родники СНТ | 84 м² | 7 сот. | 2 150 000 | 25 595 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Родники СНТ | 70 м² | 8 сот. | 3 000 000 | 42 857 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Родники СНТ | 65 м² | 13 сот. | 1 600 000 | 24 615 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 63304327 Продается дача с большим просторным домом из сруба. Дача находится в Снт Лесное ( в 3,5 км от города). Живописный и тихий район. Недалеко находится база отдыха "Любляна". Участок правильной формы, растут плодовые и ягодные деревья, кустарники, ухоженный. Дом уютный, большой. В доме есть русская печь с лежанкой, 4 комнаты, кухня, просторная терраса. Санузел на улице. Вода скважена. Круглогодичное проживание. В окрестных лесах множество грибов, ягод. Подходит под все виды оплат. Поможем с одобрением ипотеки из стен офиса. Звоните, подробности по телефону. Торг после просмотра. Один собственник. Документы готовы.