Егорьевское ш., 49 км от МКАД
Пионер СНТ, Воскресенск гор. округ
Дача 91 м², участок 13 сот., брус.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 12.06.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 48 %
Земля рядом ≈155 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 42 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,69 млн / целевая ≈3,32 млн / пессимист. ≈2,95 млн → от пессимистичной прибыль −272 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Виноградово ≈2,8 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 20 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8742
Рейтинг 32/100 · уверенность 48 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 15.6 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.7 |
| участок | 5 | 82 % | 5.8 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 155 154 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 017 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Пионер СНТ | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Губино д. | 9 сот. | 1 350 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 15,2 сот. | 2 300 000 | 151 316 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 8,2 сот. | 1 400 000 | 170 732 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 9 сот. | 1 499 999 | 166 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 9,1 сот. | 2 500 000 | 274 725 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Губино д. | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Губино д. | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Губино д. | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Жемчуг СНТ | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 41 551 / 43 750 / 73 750 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 687 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 503 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 318 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 950 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -272 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.3 км | Прогресс ОНТ | 80 м² | 15,6 сот. | 5 900 000 | 73 750 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Экспресс СНТ | 80 м² | 10 сот. | 3 500 000 | 43 750 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Горизонт СНТ | 72,2 м² | 6,7 сот. | 3 000 000 | 41 551 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.06.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 24.06.2026 | 1 700 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 1 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже отличная дача, расположенная в Снт "Пионер" (Воскресенский район). Шикарный участок с вековыми елями площадью 13 соток для воплощения Ваших желаний. На участке построен двухэтажный летний деревянный дом площадью 90 м2. Планировка дома: первый этаж 3 изолированные спальни, просторная кухня и открытая веранда, второй этаж большая комната, которую при необходимости можно поделить. В дом из коммуникаций заведено электричество и вода от собственного колодца. Из дополнительных построек есть металлический хозблок для хранения инвентаря. На участке посажено много плодовых деревьев и кустарников, растут очень красивые ирисы. Земля длительное время обрабатывалась и удобрялась, поэтому при желании Вы можете с легкостью попробовать себя в роли садовода. В нашем Снт многие собственники живут круглый год, в связи с чем в зимний период дороги регулярно чистятся. Территория всего Снт огорожена и находится под охраной. Ворота на въезд открываются с пульта, либо с телефона собственника. Удобное расположение в 3км есть жд станция, добраться до которой можно как пешком, так и на автобусе или такси (250-300руб.), так же недалеко есть необходимые магазины. Для отдыха и купания в 2км от дома есть шикарное Голубое озеро с оборудованной пляжной зоной и река Нерская. По документам 1 взрослый собственник, межевание сделано, все оформлено, никаких долгов нет, готовы к быстрому выходу на сделку. Просмотр возможен практически в любое время по предварительной договоренности. Звоните по всем вопросам!