Егорьевское ш., 81 км от МКАД
Некрасовка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., газоблок.
Цена 1,7 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 20.05.2026.
Рейтинг 68/100 · уверенность 55 %
Земля ≈63 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 379 тыс. → дом ≈1,32 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 65 тыс.–70 тыс. ₽/м², медиана 67 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,45 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,39 млн / целевая ≈4,86 млн / пессимист. ≈4,32 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,67 млн ₽, маржа 39 %, ROI 63 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: в описании: печь, септик (по описанию).
До ст. Егорьевск II ≈9,9 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8741
Рейтинг 68/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 39 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 63 102 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 379 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 321 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 871 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 500 000 | 75 758 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Некрасово д. | 6,6 сот. | 400 000 | 60 606 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Некрасово д. | 8,5 сот. | 600 000 | 70 588 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луниха СНТ | 5,1 сот. | 590 000 | 115 686 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесная Поляна СНТ (Астанино д.) | 12 сот. | 990 000 | 82 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Заречье д. | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 04.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесная Поляна СНТ (Рыжево д.) | 12 сот. | 850 000 | 70 833 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Русское поле СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыжево д. | 28 сот. | 2 200 000 | 78 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рыжево д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 227 / 66 562 / 70 114 |
| цена объекта | 1 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 445 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 394 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 124 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 855 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 315 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 670 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 63 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | 80 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 66 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Незабудка СНТ | 80 м² | 5 сот. | 5 350 000 | 66 875 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Незабудка СНТ | 88 м² | 5 сот. | 6 170 000 | 70 114 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | 88 м² | 6 сот. | 5 740 000 | 65 227 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.05.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 1 700 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 700 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом площадью 65 м2 с двумя этажами, построенный в 2001 году из газоблоков. В доме выполнен косметический ремонт, что позволяет сразу въехать и наслаждаться комфортом. На территории есть терраса или веранда, где можно проводить время на свежем воздухе. Дом расположен в Снт, окруженном живописной природой, с удобным доступом к общественному транспорту. В пешей доступности находится школа, что делает его отличным местом для семей с детьми. Для канализации установлен септик, отопление осуществляется печью. На участке также расположены хозяйственные постройки, которые могут быть использованы для хранения инвентаря или других нужд.