Егорьевское ш., 54 км от МКАД
Перхурово д., Павлово-Посадский гор. округ
Дом 46,5 м², участок 21 сот., бревно.
Цена 1,85 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 27.06.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Земля ≈54 тыс. ₽/сот. × 21 сот. = 1,14 млн → дом ≈712 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 44 тыс.–131 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈830 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,06 млн / целевая ≈2,75 млн / пессимист. ≈2,45 млн → от пессимистичной прибыль ≈44 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: колодец.
До ст. Анциферово ≈5,7 км по прямой; до МКАД 54 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8740
Рейтинг 40/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 4 % | 1.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 66 % | 12 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 4.4 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 71 % | 10.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 54 180 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 1 138 000 ₽ (21 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 712 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 15 312 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Перхурово д. | 30 сот. | 2 850 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Виктория СНТ | 6,4 сот. | 345 000 | 53 906 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Березка-2 СНТ | 6 сот. | 780 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Елизарово д. | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Березка-2 СНТ | 18 сот. | 700 000 | 38 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Андреево д. | 15 сот. | 3 990 000 | 266 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Энергия-94 СНТ | 6 сот. | 265 000 | 44 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Елизарово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Ново-Загарье д. | 16 сот. | 2 250 000 | 140 625 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Крупино д. | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 46,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 830 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 706 / 70 940 / 131 111 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 058 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 905 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 752 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 446 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 43 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1 км | Пестово д. | 45 м² | 30 сот. | 2 200 000 | 48 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Крупино д. | 45 м² | 30 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Крупино д. | 45 м² | 14 сот. | 5 900 000 | 131 111 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Рябинушка СНТ | 45 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 55 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Пестово д. | 40 м² | 30 сот. | 2 400 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Ново-Загарье д. | 51 м² | 16 сот. | 5 200 000 | 101 961 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Запонорье д. | 49 м² | 30 сот. | 5 000 000 | 102 041 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Перхурово д. | 57,2 м² | 30 сот. | 2 500 000 | 43 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Ново-Загарье д. | 55 м² | 13 сот. | 4 600 000 | 83 636 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Гора с. | 39 м² | 13 сот. | 2 500 000 | 64 103 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.06.2026 | 2 300 000 | история площадки |
| 29.06.2026 | 2 100 000 (−200 000) | история площадки |
| 05.07.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.07.2026 | 1 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 12.07.2026 | 1 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 19.07.2026 | 1 850 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом из бревна с террасой, с хозпостройкой. Дер. Перхурово Павлово-Посадский район, участок 21 Сотка в собственности Ижс. Одноэтажное строение включает в себя одну комнату и террасу. Внутри дома установлен печное отопление, что создает теплую атмосферу в холодное время года. Для удобства проживания имеется кабельное/цифровое ТВ. Дом расположен на участке под индивидуальное жилищное строительство (Ижс). Водоснабжение осуществляется через колодец, а канализация представлена выгребной ямой. На территории также есть место для парковки автомобиля. Транспортная доступность обеспечивается близостью к остановке общественного транспорта. Дом находится в живописной местности, окруженной зеленью, что делает его идеальным местом для спокойного отдыха.