Егорьевское ш., 100 км от МКАД
Машиностроитель СНТ, Шатура гор. округ
Дом 82 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 10.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 150 тыс. → дом ≈2,05 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 8 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,34 млн ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
Коммуникации: центральный водопровод; в описании: баня, скважина.
До ст. Шатура ≈4,3 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈2 ч 23 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8729
Рейтинг 14/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 58 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 82 % | 5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 43 % | 6.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 150 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 050 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Озерки СНТ | 8 сот. | 195 000 | 24 375 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Голубые Озера СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Северная Грива пос. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 15 сот. | 380 000 | 25 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Северная Грива пос. | 12 сот. | 380 000 | 31 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.3 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 82 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 440 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 7 566 / 29 791 / 51 370 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 461 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 338 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 215 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 969 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 341 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Лотос СНТ | 75,9 м² | 6 сот. | 999 999 | 13 175 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | 70 м² | 7 сот. | 5 850 000 | 83 571 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 8.1 км | 12 Поселок пос. | 87,6 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 51 370 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Красное с. | 79,3 м² | 4 сот. | 600 000 | 7 566 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Рассвет СНТ | 60 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 27 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | 60 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 43 333 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9 км | Байкал-Поляна Язык СНТ | 100,7 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 29 791 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мебельщик СТ | 58,5 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 39 316 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.07.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2246407. Дом в одном из самых живописных направлений Московской области! В окружении красивого смешанного леса! Статус дома: Нежилой, садовый. Двухэтажный, брус, обшит вагонкой. Периметр 8м * 6,2м. Фундамент сваи 1,5м, 9 шт. Скважина Игла 7 метров, летний центральный водопровод. Электричество 8квт. Установлены камеры. Пластиковые стеклопакеты. Обустроенная кухня-гостиная 18 кв. М. На 1м этаже. 2 уютные спальни на 1м этаже 18 и 9 метров. Просторная комната на 2м этаже 25км. М. Деревянная 2-х этажная баня (брус), 5м * 4м. Фундамент 9 блоков. Водонагреватель и душевая кабина в бане. Просторные комнаты отдыха на 1м и 2м этажах. Хоз. Блок, оборудованная мангальная зона. Участок 5,98 соток ровный, сухой, прямоугольной формы. Ухоженный. Статус участка: Земли сельскохозяйственного назначения, для ведения садоводства. Тихое, уютное место, некоторые соседи живут круглогодично. В ближайшем окружении несколько живописных озер, включая озеро Муромское и Святое. С обустроенными пляжными зонами. Вы сможете приятно провести время в прогулках по лесу, на озерах, на рыбалке. Или посетить многочисленные секции во дворце спорта Шатура. Круглогодичная транспортная доступность, дороги чистят зимой. Буквально в 10 минутах езды находятся несколько сетевых продуктовых магазинов. Отличная инфраструктура близлежащего города Шатура кафе, рестораны, отделения банков, аптеки.