Егорьевское ш., 91 км от МКАД
ВИМ СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 73 м², участок 7,6 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 17.06.2026.
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 7,6 сот. = 380 тыс. → дом ≈2,12 млн ₽, 29 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км, 27 тыс.–51 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈1,26 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,74 млн / целевая ≈2,47 млн / пессимист. ≈2,19 млн → от пессимистичной прибыль −1,19 млн ₽, маржа −54 %, ROI −35 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: баня.
До ст. Запутная ≈15 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈2 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8718
Рейтинг 10/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 24 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 33 % | 2 |
| ₽/м² дома | 12 | 31 % | 4.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 50 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 380 000 ₽ (7,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 120 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 041 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Станкоагрегат СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верейка д. | 9 сот. | 450 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Верейка д. | 16 сот. | 1 100 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Верейка д. | 24,5 сот. | 1 499 000 | 61 184 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Химик-2 СНТ | 7 сот. | 350 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Химик-2 СНТ | 6 сот. | 100 000 | 16 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Строитель СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Машиностроитель СНТ | 24 сот. | 2 300 000 | 95 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Верейка д. | 12 сот. | 630 000 | 52 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Верейка д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 73 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 786 / 35 486 / 50 833 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 741 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 604 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 467 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 193 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 192 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −35 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.4 км | Зиреево д. | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Химик-2 СНТ | 56 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Радуга СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 900 000 | 36 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Весна СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 050 000 | 50 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Великий Край СНТ | 92 м² | 6 сот. | 4 700 000 | 51 087 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.06.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу в снт вим, рядом деревня Верейка, 5 мин пешком до остановки автобуса, идущего до ж. Д. Станции Егорьевск, участок один из самых высоких в снт, сухой. Рядом 200 м. Начинаются озера. Шикарное место. Дача двухэтажная из кирпича, к ней пристроен гараж. На участке есть баня, сарай, летняя кухня, 2 теплицы. Участок ухоженный. Летний водопровод, трубы новые. Продаёт собственник. Есть юрист для сопровождения сделки. Прошу посредников не беспокоить, не тратьте мое и свое время. Торг разумный и обоснованный возможен. Один взрослый собственник.