Егорьевское ш., 31 км от МКАД
Дружба СНТ, Раменский гор. округ
Дача 67,7 м², участок 6 сот., кирпич.
Цена 2,7 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Земля ≈302 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,81 млн → дом ≈887 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км, 26 тыс.–89 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,25 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,34 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −878 тыс. ₽, маржа −33 %, ROI −25 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Загорново ≈1,2 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8714
Рейтинг 38/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 46 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 11.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 302 084 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 813 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 887 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 102 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дружба-2 СНТ | 8,9 сот. | 5 400 000 | 606 742 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 3 500 000 | 291 667 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | сохраненная копия |
| 0.9 км | Кузнецово д. | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Загорново с. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Загорново с. | 5 сот. | 1 150 000 | 230 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 4,8 сот. | 1 600 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ясное ДНП | 7,8 сот. | 3 100 000 | 397 436 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба пос. | 9 сот. | 3 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 15,2 сот. | 5 300 000 | 348 684 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Загорново с. | 6 сот. | 1 600 000 | 266 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 67,7 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 254 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 26 110 / 41 982 / 88 889 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 339 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 172 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 005 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 671 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -878 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 9 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 9.8 км | Сокол СНТ | 70 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сафоново д. | 53 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 77 358 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Дубовая Роща пос. | 49,5 м² | 7,8 сот. | 4 400 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Связь СНТ | 80 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 37 500 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Юбилейный СНТ | 76,5 м² | 5,2 сот. | 2 950 000 | 38 562 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Сокол СНТ | 76,6 м² | 6,5 сот. | 2 000 000 | 26 110 | снято (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Радуга СНТ | 87 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 45 402 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Наука СНТ | 52,6 м² | 6,5 сот. | 1 800 000 | 34 221 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Дружба СНТ | 85 м² | 8,2 сот. | 8 100 000 | 95 294 выброс, не в счёт | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 2 700 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
© Яндекс Условия использования. Описание. Место Песня, Дом с участком Снт "Дружба" в стародачном месте, в 10 минутах пешком от станции Загорново. Рязанское направление. Участок 6 соток. Участок правильной формы 20*30. На участке груша, яблони, вишня, слива, смородина, крыжовник, малина, облепиха в неограниченном количестве. Участок всегда покошен. Солнечный, можно загорать, соседи живут постоянно, на участке 2 скважины, и колонка с питьевой водой напротив рядом с с участком. Дом.2-ух. Этажный, Фундамент бетонный, перекрытия между 1_-ым этажом и фундаментом железобетон, т. Е. Фундамент и полы 1-го этажа на века, строили профессиональные строители для себя (не шабашка на сезон). Первый этаж прихожая кухня 9 м. Кв. Есть место под туалет под лестницей. Большая комната 30 м. Кв. Второй этаж одна большая комната 21 м. Кв. И по бокам под скосами два гардеробных подсобных помещения. Полы и стены на втором этаже покрытие из самолетных полов не гниют не коробятся вечные, сделано в СССР. Пристройка крыльцо веранда, но лучше сделать новое большое. Летом проживать можно сразу, при вложении разумных средств проживать можно круглогодично, Риелторам И ИМ Подобным Не Звонить.