Новорязанское ш., 99 км от МКАД
Лесной СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 86,4 м², участок 9 сот., дерево.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 29.04.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,53 млн → дом ≈266 тыс. ₽, 3 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 38 тыс.–57 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,63 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,66 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈92 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Егорьевск I ≈6,2 км по прямой; до МКАД 99 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №870
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 20 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 2.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 1 % | 0.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 534 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 266 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 079 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Лесной СНТ | 4,5 сот. | 400 000 | 88 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Семеновская д. | 25 сот. | 4 300 000 | 172 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 300 000 | 216 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 11,3 сот. | 3 450 000 | 305 310 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 11 сот. | 3 450 000 | 313 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 800 000 | 178 218 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 10,1 сот. | 1 650 000 | 163 366 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 10 сот. | 1 700 000 | 170 000 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Семеновская д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 86,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 628 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 810 / 44 974 / 56 558 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 062 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 859 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 656 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 250 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 92 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Лесной СНТ | 80 м² | 9 сот. | 1 500 000 | 18 750 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Бережки д. | 77,8 м² | 5,9 сот. | 4 000 000 | 51 414 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Клеменово д. | 90 м² | 12 сот. | 3 800 000 | 42 222 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | 88 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 47 727 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.4 км | 88,6 м² | 6,1 сот. | 3 350 000 | 37 810 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.5 км | 88,2 м² | 5,6 сот. | 3 700 000 | 41 950 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Холмы д. | 79 м² | 11 сот. | 6 900 000 | 87 342 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | 88,8 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 50 676 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.9 км | 84 м² | 6,6 сот. | 3 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.8 км | 83,1 м² | 4,8 сот. | 4 700 000 | 56 558 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.04.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 63304327 Продается дача с большим просторным домом из сруба. Дача находится в СНТ Лесное ( в 3,5 км от города). Живописный и тихий район. Недалеко находится база отдыха "Любляна". Участок правильной формы, растут плодовые и ягодные деревья, кустарники, ухоженный. Дом уютный, большой. В доме есть русская печь с лежанкой, 4 комнаты, кухня, просторная терраса. Санузел на улице. Вода - скважена. Круглогодичное проживание. В окрестных лесах множество грибов , ягод. Подходит под все виды оплат. Поможем с одобрением ипотеки из стен офиса . Звоните , подробности по телефону . Торг после просмотра. Один собственник. Документы готовы.