Егорьевское ш., 83 км от МКАД
Знаменская д., Егорьевск гор. округ
Дом 18 м², участок 17 сот., бревно.
Цена 1,75 млн ₽, снижали с 2,3 млн; первая цена 2,3 млн ₽ от 14.04.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Земля ≈45 тыс. ₽/сот. × 17 сот. = 760 тыс. → дом ≈990 тыс. ₽, 55 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 30 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈260 тыс., покупка после торга ≈1,49 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,47 млн / целевая ≈1,32 млн / пессимист. ≈1,18 млн → от пессимистичной прибыль −572 тыс. ₽, маржа −49 %, ROI −33 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; в описании: газ.
До ст. Заполицы ≈5,7 км по прямой; до МКАД 83 км, на машине ≈2 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8698
Рейтинг 26/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 114 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 24 % | 5.2 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 712 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 760 000 ₽ (17 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 990 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 55 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Знаменская д. | 24 сот. | 1 000 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Знаменская д. | 13 сот. | 700 000 | 53 846 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Знаменская д. | 18 сот. | 1 050 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Мальково д. | 20 сот. | 800 000 | 40 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Василенцево д. | 4 сот. | 1 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Мальково д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Мальково д. | 10 сот. | 700 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Иванцево д. | 15 сот. | 950 000 | 63 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Иванцево д. | 15 сот. | 1 799 000 | 119 933 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Заполицы д. | 17 сот. | 950 000 | 55 882 | снят (цена объявления) 16.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 18 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 260 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 000 / 75 000 / 114 286 |
| цена объекта | 1 750 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 487 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 469 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 396 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 322 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 175 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -572 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.2 км | Заполицы д. | 20 м² | 17 сот. | 1 500 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Рудне-Никитское д. | 21 м² | 20 сот. | 2 400 000 | 114 286 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Луниха СНТ | 20 м² | 10 сот. | 600 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.04.2025 | 2 300 000 | история площадки |
| 19.04.2025 | 2 270 000 (−30 000) | история площадки |
| 17.06.2025 | 2 200 000 (−70 000) | история площадки |
| 13.07.2025 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 250 000 (+150 000) | история площадки |
| 15.05.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.06.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 1 999 999 (−100 001) | история площадки |
| 01.07.2026 | 1 900 000 (−99 999) | история площадки |
| 09.07.2026 | 1 750 000 (−150 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 750 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Егорьевский район, д. Знаменская, ул. Центральная. Продается отличный земельный участок с домиком- щитовой 6*3, утепление 100, в экологически чистом месте, основной дом 31 м. Кв., с пропиской, назначение индивидуальное жилищное строительство, асфальтированный подъезд, в деревне есть магазин, церковь, пруд, автобусная остановка откуда можно доехать как до Егорьевска так и до Шатуры, в шаговой доступности ягодно грибные места, можно прописаться, документы на дом и земельный участок готовы к сделке, на участке растет крыжовник, малина, яблоня, смородина, продаётся как есть, ггагхолодильник, диван, стол остаются. Газ проведён по границе, но не подключен. Торг.