Егорьевское ш., 66 км от МКАД
Заволенье д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60 м², участок 13 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽, снижали с 2,65 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 22.06.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 13 сот. = 1,93 млн → дом −25 тыс. ₽, −417 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 22 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,22 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −843 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: колодец; нет септика (туалет вне дома); газ — нет.
До ст. Локомотивное Депо ≈1,4 км по прямой; до МКАД 66 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8697
Рейтинг 41/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 72 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 49 % | 8.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 82 % | 5 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 098 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 925 000 ₽ (13 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −25 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −417 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заволенье д. | 21 сот. | 3 100 000 | 147 619 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заволенье д. | 10 сот. | 3 650 000 | 365 000 | снят (цена объявления) 18.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заволенье д. | 14,3 сот. | 2 350 000 | 164 336 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заволенье д. | 10,7 сот. | 1 600 000 | 149 533 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Заволенье д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Заволенье д. | 15 сот. | 1 850 000 | 123 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | 10 сот. | 1 900 000 | 190 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.1 км | Гуслица СНТ | 6,7 сот. | 2 000 000 | 298 507 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 6,7 сот. | 2 150 000 | 320 896 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Восток СНТ | 12 сот. | 1 400 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 818 / 38 833 / 72 500 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 465 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 342 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 218 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 972 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -843 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Дубок-2 СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Голубой Факел СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Надежда-2 СНТ | 66,7 м² | 17,6 сот. | 4 440 000 | 66 567 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Подмосковье СНТ | 55 м² | 12 сот. | 1 200 000 | 21 818 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Авсюнино д. | 60 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Надежда-2 СНТ | 75 м² | 12 сот. | 3 700 000 | 49 333 | снято (цена объявления) 21.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Зодчий СНТ | 70 м² | 12 сот. | 1 950 000 | 27 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Аист СНТ | 44 м² | 8 сот. | 3 190 000 | 72 500 | снято (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.06.2025 | 2 650 000 | история площадки |
| 01.07.2025 | 2 600 000 (−50 000) | история площадки |
| 02.08.2025 | 2 500 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 2 450 000 (−50 000) | история площадки |
| 25.08.2025 | 2 300 000 (−150 000) | история площадки |
| 29.09.2025 | 2 250 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.04.2026 | 2 150 000 (−100 000) | история площадки |
| 21.04.2026 | 2 100 000 (−50 000) | история площадки |
| 14.05.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 900 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Снт"Мечта" Риэлторам Не Звонить, Свои Услуги Не Предлагать! Продается земельный участок 13,5 соток с домом, 2-х этажным, брус, внутри обшит новой вагонкой. Дом ухожен, не требует ремонта, без каких-то запахов, плесени и пр. На участке есть беседка новая, хозблок новый. Участок полностью огорожен забором (профнастил). Электричество подключено, газа нет, туалет на улице, водоснабжение колодец. Участок ухоженный, посажены садовые деревья и пр. Один собственник, в собственности более 20 лет! Торга Нет! Участок находится на территории Снт, в объявлении указан адрес как ориентир, поскольку точных координат на Авито нет! Только продажа! Аренда, продажа с рассрочкой не рассматриваем! Категория земли: для ведения личного подсобного хозяйства. Дом оформлен как нежилое помещение.