Егорьевское ш., 38 км от МКАД
Электроизолятор СНТ, Раменский гор. округ
Дом 69,4 м², участок 9 сот., кирпич.
Цена 2,5 млн ₽; цена не менялась с 24.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 80/100 · уверенность 57 %
Земля ≈144 тыс. ₽/сот. × 9 сот. = 1,29 млн → дом ≈1,21 млн ₽, 17 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 104 тыс.–149 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,19 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,77 млн / целевая ≈7 млн / пессимист. ≈6,22 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,91 млн ₽, маржа 47 %, ROI 88 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; канализация — есть; отопление — нет.
До ст. Игнатьево ≈2,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 05 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8696
Рейтинг 80/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 96 % | 5.9 |
| участок | 5 | 45 % | 2.8 |
| ₽/м² дома | 12 | 65 % | 9.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 143 692 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 293 000 ₽ (9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 207 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 17 392 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Электроизолятор СНТ | 14 сот. | 2 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электроизолятор СНТ | 6,4 сот. | 966 000 | 150 937 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Электроизолятор СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медик СНТ | 7 сот. | 950 000 | 135 714 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Излучина СНТ | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Медик СНТ | 8,5 сот. | 1 150 000 | 135 294 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Сувенир СНТ | 8,1 сот. | 2 600 000 | 320 988 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сувенир СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 7,6 сот. | 1 111 111 | 146 199 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Виола СНТ | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 69,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 188 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 104 412 / 114 413 / 148 571 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 774 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 385 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 997 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 219 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 906 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 88 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Гжель с. да: «санузел» + «мебель» | 68 м² | 9 сот. | 7 100 000 | 104 412 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Гжель пос. да: «санузел» + «мебель» | 67,3 м² | 8,7 сот. | 7 700 000 | 114 413 | снято (цена объявления) 22.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Мининская Поляна КП да: «ванной» + «отделка» | 70 м² | 8,3 сот. | 10 400 000 | 148 571 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.04.2026 | 2 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом дача 9 соток узкии 9,2 метров на 100 метров участок в Снт Электроизолятор прописаться можно. Продает собственник! Отопление нет, есть скважина, електричество, канализация, дом требует ремонт для более комфортных условий, а так жили летом без проблем