Егорьевское ш., 94 км от МКАД
Связист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 80 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 850 тыс. ₽, снижали с 900 тыс.; первая цена 900 тыс. ₽ от 28.05.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Земля ≈39 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 234 тыс. → дом ≈616 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 16 тыс.–24 тыс. ₽/м², медиана 18 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,22 млн / целевая ≈1,1 млн / пессимист. ≈978 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,24 млн ₽, маржа −127 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Шатурторф ≈10,8 км по прямой; до МКАД 94 км, на машине ≈2 ч 07 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8685
Рейтинг 23/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 35 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 9 % | 1.6 |
| торг | 5 | 37 % | 2.3 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 92 % | 13.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 917 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 234 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 616 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 700 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Стрела СНТ | 5 сот. | 190 000 | 38 000 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Стрела СНТ | 6 сот. | 195 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Халтурино д. | 32 сот. | 1 600 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Олимпиец СНТ | 6 сот. | 250 000 | 41 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Радист СНТ | 6 сот. | 480 000 | 80 000 | снят (цена объявления) 02.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Олимпиец СНТ | 10,5 сот. | 650 000 | 61 905 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Белавино д. | 16 сот. | 710 000 | 44 375 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Аринино д. | 25 сот. | 3 500 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Белавино д. | 20 сот. | 1 650 000 | 82 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Аксеново д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 16 333 / 17 693 / 24 107 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 223 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 162 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 101 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 978 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 244 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −127 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 13.5 км | 85,2 м² | 6 сот. | 1 600 000 | 18 779 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.4 км | Рубин СНТ | 56 м² | 7 сот. | 930 000 | 16 607 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.6 км | Радуга СНТ | 56 м² | 8 сот. | 1 350 000 | 24 107 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17 км | Луч СНТ | 60 м² | 6 сот. | 980 000 | 16 333 | снято (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.05.2026 | 900 000 | история площадки |
| 02.06.2026 | 870 000 (−30 000) | история площадки |
| 04.06.2026 | 860 000 (−10 000) | история площадки |
| 06.06.2026 | 840 000 (−20 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 800 000 (−40 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 799 999 (−1) | история площадки |
| 18.08.2026 | 850 000 (+50 001) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём великолепную дачу с участком в экологически чистом районе, 100 км от Мкад по Горьковскому или Носовихинскому шоссе, в Орехово-Зуевском районе, д. Халтурино, Снт Радуга. Кадастровый номер участка 50:24:0050911:207. Это Дача, не Жилой дом, прописаться нельзя, под материнский капитал не подходит. 1) Дом около 80 м2 + веранда около 20м2, строили сами, для себя, из качественных материалов. Дом деревянный, все стены, пол и потолок утеплены. Кровля оцинкованное железо. Фундамент железные сваи. В доме стоят новые пластиковые окна, красивая входная группа, есть умывальник (слив выведен на улицу), есть кровати, есть кухонный уголок, всё красиво и уютно. Дом тёплый, отапливается одним электрическим обогревателем (его хватает). 2) Вода в 2020 году сделан колодец, 3 кольца, для полива. Всегда есть вода, установлен насос, проведено электричество. Включаете в розетку насос и у вас течёт хорошая поливочная вода. На улице санузел в дальнем углу участка. 3) Электричество новая проводка, хороший тариф. По дому разведена проводка, в каждой комнате свет и розетки. Всё сделано по уму. Всё в щитке на отдельных автоматах. 4) Участок правильной формы, 6 соток по документам. Участок сказка, находится в середине улицы, не у проезжей части. До леса 50 метров. Постоянно поют птички, шикарная природа. Сухой, солнечный, огорожен новым забором из профнастила с калиткой, с воротами. Участок поднимали, много машин земли привозили, почва плодородная, всегда большой урожай. Сами сажали, сами ухаживали. На участке много плодовых деревьев, цветов, растёт виноград, малина, крыжовник, вишня, груша, облепиха, рябина. Есть несколько грядок картошка, клубника, тыква, кабачки, баклажаны, огурцы и помидоры. На участке есть новый хозблок, удобно убирать весь хоз инвентарь. Есть большая площадка перед домом, влезет 2 машины. Расположение участка отличное, соседи приезжают постоянно и живут весь сезон с ранней весны до поздней осени. Все соседи в основном живут в Балашихе часто друг друга подвозят и дружат семьями. Участок размежеван, вызывали геодезиста. В пешей доступности есть карьеры для купания и рыбалки, в лесу много грибов и ягод. От автобусной остановки пешком 2,8 км по хорошей дороге. Автобус едет до Орехово-Зуево. Въезд в посёлок через автоматические ворота. Территория Снт охраняется. Хороший председатель. Всё ухожено и обработано. Сможете встретить эту Лето на своём уютном участке. Я собственник. О показе можем заранее договориться. Подходит под ипотеку.