Егорьевское ш., 93 км от МКАД
Двойни д., Егорьевск гор. округ
Дом 41 м², участок 12 сот., бревно.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 11.09.2024.
Рейтинг 7/100 · уверенность 62 %
Земля ≈13 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 156 тыс. → дом ≈1,64 млн ₽, 40 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–87 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈820 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,02 млн / целевая ≈1,81 млн / пессимист. ≈1,61 млн → от пессимистичной прибыль −736 тыс. ₽, маржа −46 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск I ≈14,4 км по прямой; до МКАД 93 км, на машине ≈1 ч 59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8684
Рейтинг 7/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 37 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 10 % | 1.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 5 % | 0.3 |
| участок | 5 | 73 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 13 018 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 156 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 644 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 40 098 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Двойни д. | 32 сот. | 330 000 | 10 312 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 13 сот. | 650 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 20 сот. | 600 000 | 30 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 5 сот. | 67 500 | 13 500 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 6 сот. | 154 000 | 25 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Двойни д. | 6 сот. | 130 000 | 21 667 | в продаже 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Двойни д. | 14 сот. | 180 000 | 12 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 15 сот. | 300 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Двойни д. | 9,6 сот. | 120 000 | 12 500 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Чигарово д. | 12 сот. | 250 000 | 20 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 000 / 44 052 / 86 667 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 017 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 916 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 815 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 614 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -736 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −46 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Подрядниково д. | 41 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 60 732 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Агрохимик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Юрьево д. | 34 м² | 12 сот. | 1 150 000 | 33 824 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Медик-4 СНТ | 50 м² | 18 сот. | 1 600 000 | 32 000 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Юрцово д. | 32 м² | 10 сот. | 2 200 000 | 68 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Василево д. | 43 м² | 12 сот. | 1 700 000 | 39 535 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Щеголево д. | 50 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 36 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Агрохимик СНТ | 46 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 47 826 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Юрцово д. | 30 м² | 12 сот. | 2 600 000 | 86 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Зеленый Огонек СНТ | 36 м² | 6,6 сот. | 1 450 000 | 40 278 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.09.2024 | 2 700 000 | история площадки |
| 17.09.2024 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
| 01.11.2024 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 19.04.2025 | 1 950 000 (−250 000) | история площадки |
| 24.05.2025 | 1 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 1 800 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Эксклюзивное предложение! В продаже жилой дом, расположенный в д. Двойни Егорьевского района. Дом расположен на участке правильной формы, размер участка 12 соток. На данный момент данный дом прекрасный вариант загородной дачи. Прямая продажа! Звоните и я расскажу подробнее!