Егорьевское ш., 95 км от МКАД
Песье д., Егорьевск гор. округ
Дом 121,2 м², участок 24 сот., бревно.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 20.09.2025.
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Земля ≈23 тыс. ₽/сот. × 24 сот. = 541 тыс. → дом ≈2,46 млн ₽, 20 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈2,42 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,58 млн / целевая ≈4,12 млн / пессимист. ≈3,66 млн → от пессимистичной прибыль −1,31 млн ₽, маржа −36 %, ROI −26 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈17,1 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈2 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8683
Рейтинг 22/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 47 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 56 % | 8.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 22 546 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 541 000 ₽ (24 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 459 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 20 289 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Песье д. | 10 сот. | 400 000 | 40 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 6 сот. | 120 000 | 20 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Сапожок СНТ (Песье д.) | 5,8 сот. | 350 000 | 60 345 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Астанино д. | 16 сот. | 400 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Раздолье-2 СНТ | 6 сот. | 650 000 | 108 333 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Тюльпан СНТ | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Тюльпан СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Фильчаково д. | 17,1 сот. | 420 000 | 24 561 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Фильчаково д. | 14 сот. | 190 000 | 13 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Фильчаково д. | 16 сот. | 350 000 | 21 875 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 121,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 424 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 32 474 / 42 524 / 88 009 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 575 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 346 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 118 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 660 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 314 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −36 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Подрядниково д. | 112,7 м² | 18 сот. | 3 700 000 | 32 831 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Панино д. | 120 м² | 21 сот. | 5 500 000 | 45 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Двойни д. | 102 м² | 24 сот. | 4 000 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Юрцово д. | 100 м² | 24 сот. | 6 000 000 | 60 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Дмитровка д. | 97 м² | 25 сот. | 3 150 000 | 32 474 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Иншаково д. | 92 м² | 22 сот. | 4 700 000 | 51 087 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Барсуки д. | 107,5 м² | 15 сот. | 3 500 000 | 32 558 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Боярское-2 СНТ | 101 м² | 13 сот. | 3 700 000 | 36 634 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Василево д. | 105 м² | 16 сот. | 6 300 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Юрьево д. | 90,9 м² | 14 сот. | 8 000 000 | 88 009 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.09.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 16.03.2026 | 3 100 000 (−500 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 200 000 (+100 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю крепкий дом на фундаменте в деревне Песье. Участок ухоженный, плодовые деревья, кустарники, много цветов. Всё отмежевано, дом привязан к участку. На участке колодец, вода в дом заведена. Документы оформлены. Один взрослый собственник. Все вопросы по телефону. Прямая продажа.