Егорьевское ш., 34 км от МКАД
Строитель-5 СНТ, Раменский гор. округ
Дача 10 м², участок 7 сот., кирпич.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 28.09.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 898 тыс. → дом ≈1,45 млн ₽, 145 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 67 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 121 тыс.
Ремонт ≈—, покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,27 млн / целевая ≈1,14 млн / пессимист. ≈1,01 млн → от пессимистичной прибыль −984 тыс. ₽, маржа −97 %, ROI −49 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: скважина; в описании: септик (по описанию).
До ст. Гжель ≈0,9 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8682
Рейтинг 33/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 20.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 128 293 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 898 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 452 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 145 200 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Гжельского Кирпичного Завода пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коняшино д. | 20 сот. | 5 000 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Коняшино д. | 10 сот. | 2 350 000 | 235 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Комбината стройматериалов-2 пос. | 30 сот. | 28 000 000 | 933 333 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Коняшино д. | 8,7 сот. | 1 650 000 | 189 655 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Речицы с. | 6,6 сот. | 622 000 | 94 242 | снят (цена объявления) 19.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Речицы с. | 6,2 сот. | 615 000 | 99 194 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Коняшино д. | 8,7 сот. | 1 800 000 | 206 897 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Гжель пос. | 11,8 сот. | 2 007 700 | 170 144 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Речицы с. | 7 сот. | 800 400 | 114 343 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 10 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 0 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 120 834 / 210 000 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 268 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 205 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 141 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 014 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -983 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −97 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.8 км | Тишина СНТ | 12 м² | 6,1 сот. | 800 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Луч СНТ | 10 м² | 6,5 сот. | 2 100 000 | 210 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Отдых СНТ | 10 м² | 6,4 сот. | 1 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | ЛПХ Большое Рахманово-1 пос. | 12 м² | 10 сот. | 1 100 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.09.2025 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается земельный участок с хоз. Постройкой. На земельном участке расположен фундамент, монолитная плита для дальнейшей постройки жилого дома ( есть проект), с выводами под скважину, электричество и септик. Участок ровный и сухой, растут плодово-ягодные кустарники и деревья. Коммуникации: электричество 15 квт, скважина. Рядом находится посёлок Гжельского кирпичного завода с развитой инфраструктурой, прогимназией и детским садиком. До ж/д станции Гжель 15 мин. Ходьбы, также рядом Егорьевское шоссе в направлениях Раменское, Москва-Шатура. Документы готовы к сделке (1 собственник). Готовы показать в любое удобное для Вас время.