Егорьевское ш., 80 км от МКАД
Солнечное СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 18.06.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Земля ≈44 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 266 тыс. → дом ≈1,23 млн ₽, 41 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–43 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈794 тыс. / целевая ≈715 тыс. / пессимист. ≈635 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,04 млн ₽, маржа −164 %, ROI −62 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — баллоны; в описании: печь.
До ст. Заполицы ≈10,6 км по прямой; до МКАД 80 км, на машине ≈1 ч 50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8676
Рейтинг 13/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 49 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 29 % | 6.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 34 % | 2.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 44 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 266 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 234 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Чистое д. | 12,5 сот. | 700 000 | 56 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Чистое д. | 25 сот. | 1 100 000 | 44 000 | в продаже 13.05.2026 | сохраненная копия |
| 1.8 км | Федотово д. | 15 сот. | 600 000 | 40 000 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Федотово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Яковлево д. | 10 сот. | 1 800 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Яковлево д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Яковлево д. | 12 сот. | 840 000 | 70 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Губино д. | 10 сот. | 450 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Губино д. | 8 сот. | 290 000 | 36 250 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Губино д. | 14,5 сот. | 900 000 | 62 069 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 667 / 27 334 / 43 333 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 794 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 754 000 ₽ |
| продажа: целевая | 715 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 635 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 040 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −164 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −62 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6 км | Южный-5 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 590 000 | 19 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Микрон СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 43 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12 км | Вишенка СНТ | 30 м² | 6,5 сот. | 690 000 | 23 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13 км | Орехово-Майское СНТ | 30 м² | 6 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.5 км | Лесные Дали СНТ | 30 м² | 6 сот. | 750 000 | 25 000 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.8 км | Дубок-2 СНТ | 30 м² | 7 сот. | 800 000 | 26 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 14 км | Красное д. | 31 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 37 097 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.4 км | Чайка СДТ | 30 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 38 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Вертолет СНТ | 25 м² | 6 сот. | 700 000 | 28 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.06.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается уютный садовый дом ( проживание с весны до осени ( в доме установлена дровяная печь)). Участок 6 соток. Дом 30 кв. М., два хозблока: в 18 кв. М.-кухня и душевая, в 13 кв. М для хранения инвентаря, и отдельно можно поставить биотуалет. В доме три комнаты, две внизу, одна на втором этаже. Новый шкаф купе, кровати с новыми матрасами, остается посуда, холодильник. Обшивка Сайдинг и новый фундамент 2016 году. В 2023 поставили стеклопакеты. Вода летняя центральная, водонапорная башня, разведена по участку. Межевание проведено. Газ баллонный. Есть площадка под машину. На участке плодовые деревья, смородина, черноплодная рябина, теплица 3Х4., малина, сирень, декоративная калина, шиповник, мята, лилии. Дача находится в живописном месте: почти в лесу, с прекрасными видами, не далеко отличное озеро. Круглогодичные подъездные пути. Собственность 1998 года. Полная стоимость в договоре купли- продажи.