Егорьевское ш., 97 км от МКАД
Радуга СНТ, Шатура гор. округ
Дача 50 м², участок 12 сот.
Цена 500 тыс. ₽; цена не менялась с 26.06.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 300 тыс. → дом ≈200 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 14 тыс.–40 тыс. ₽/м², медиана 27 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈425 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,45 млн / целевая ≈1,3 млн / пессимист. ≈1,16 млн → от пессимистичной прибыль −267 тыс. ₽, маржа −23 %, ROI −19 %.
Коммуникации: в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Шатурторф ≈3,5 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8675
Рейтинг 25/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 50 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 200 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Радуга 3 СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Рассвет СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голубые Озера СНТ | 10 сот. | 900 000 | 90 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Озерки СНТ | 8 сот. | 195 000 | 24 375 | снят (цена объявления) 29.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 000 / 27 000 / 39 900 |
| цена объекта | 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 425 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 375 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 302 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 158 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -267 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −19 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Весна-3 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 27 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Лотос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 21 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Росинка-3 СНТ | 50 м² | 10 сот. | 4 500 000 | 90 000 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Рассвет СНТ | 54 м² | 7,8 сот. | 899 000 | 16 648 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Машиностроитель СНТ | 52 м² | 6 сот. | 950 000 | 18 269 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Росинка-4 СНТ | 50 м² | 12 сот. | 1 500 000 | 30 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | 50 м² | 6 сот. | 1 995 000 | 39 900 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | Шатурторф пос. | 54 м² | 6,7 сот. | 2 150 000 | 39 815 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Байкал-Шатурская поляна СНТ | 48 м² | 6 сот. | 1 599 999 | 33 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Спектр сад. уч. | 50 м² | 6 сот. | 700 000 | 14 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.06.2026 | 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается участок 12 соток с двумя дачными домами. Огорожен рабицей, есть уличный туалет и бытовка. Торг.