Егорьевское ш., 33 км от МКАД
Трошково Светлое КП, Раменский гор. округ
Дом 42 м², участок 6 сот.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 18.08.2026.
Рейтинг 52/100 · уверенность 51 %
Земля ≈170 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,02 млн → дом ≈1,78 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 96 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 116 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,04 млн / целевая ≈4,54 млн / пессимист. ≈4,03 млн → от пессимистичной прибыль ≈914 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 29 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: скважина, газ.
До ст. Гжель ≈2,6 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈1 ч 02 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8674
Рейтинг 52/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 59 % | 25 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 170 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 020 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 780 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 42 381 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Глебово д. | 28,3 сот. | 3 850 000 | 136 042 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фенино д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Фенино д. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Фенино д. | 9 сот. | 1 950 000 | 216 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нектар СНТ | 7 сот. | 1 190 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Глебово д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Горняк СНТ | 6 сот. | 1 020 000 | 170 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 14,5 сот. | 4 000 000 | 275 862 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 9,5 сот. | 4 300 000 | 452 632 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Глебово д. | 12,3 сот. | 1 777 700 | 144 528 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 95 556 / 116 468 / 185 819 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 043 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 791 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 539 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 034 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 914 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Дорка СНТ да: «душевая» + «заезжай и живи» | 40,9 м² | 5,8 сот. | 7 600 000 | 185 819 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Усадьба Глебово КП да: «ванной» + «отделка» | 45 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 95 556 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Дружба СНТ да: «санузел» + «теплый пол» | 40 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 102 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Бахтеево Парк КП да: «санузел» + «отделка» | 46 м² | 6,5 сот. | 6 000 000 | 130 435 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.08.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дом площадью 56 м2, построенный в 2024 году. Одноэтажное строение выполнено из металла с косметическим ремонтом. Внутри три комнаты, санузел оборудован современной сантехникой. Электрическое отопление обеспечивает комфорт в холодное время года. Дом расположен на участке категории Ижс, что позволяет использовать его для постоянного проживания. Вода подается из скважины, а канализация централизованная. По границе участка проходит газ, что открывает возможности для подключения. Транспортная доступность обеспечена благодаря близости остановки общественного транспорта. В шаговой доступности находится школа, что удобно для семей с детьми. Подробнее звоните по телефону.