Новорязанское ш., 91 км от МКАД
Строитель-2 ТСН СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 68,1 м², участок 6 сот., дерево, 2013 год.
Цена 1,83 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 18.09.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 720 тыс. → дом ≈1,11 млн ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 44 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈1,56 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,98 млн / целевая ≈2,69 млн / пессимист. ≈2,39 млн → от пессимистичной прибыль −529 тыс. ₽, маржа −22 %, ROI −18 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Хорлово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈1 ч 33 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №867
Рейтинг 25/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 66 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 120 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 720 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 109 999 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 300 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Строитель-2 ТСН СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Ильино д. | 8 сот. | 850 000 | 106 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | Ильино д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ильино д. | 5 сот. | 800 000 | 160 000 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Хорлово пгт | 15 сот. | 1 100 000 | 73 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елкино д. | 11 сот. | 1 400 000 | 127 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елкино д. | 6,5 сот. | 950 000 | 146 154 | снят (цена объявления) 06.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Елкино д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68,1 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 362 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 13 889 / 44 286 / 93 443 |
| цена объекта | 1 829 999 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 555 499 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 985 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 836 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 388 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -529 499 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Химик-3 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 14 286 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Шильково д. | 70 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 429 | снято (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Шильково д. | 64,8 м² | 6,5 сот. | 900 000 | 13 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Елкино д. | 70 м² | 8,3 сот. | 3 100 000 | 44 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Химик-2 СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 10 100 000 | 144 286 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Химик-3А СТСН | 61 м² | 8 сот. | 5 699 999 | 93 443 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Перхурово СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 48 611 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Черемушки СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 550 000 | 25 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Исаково д. | 68 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 51 471 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Елкино д. | 75 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 18.09.2026 | 2 699 999 | история площадки |
| 29.09.2026 | 2 690 000 (−9 999) | история площадки |
| 05.10.2026 | 2 499 000 (−191 000) | история площадки |
| 09.10.2026 | 2 399 000 (−100 000) | история площадки |
| 14.10.2026 | 1 999 000 (−400 000) | история площадки |
| 30.10.2026 | 1 849 999 (−149 001) | история площадки |
| 04.11.2026 | 1 829 999 (−20 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 829 999 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 2321827. Продаётся уютный деревянный дом в СНТ "Строитель-2". Построен из тёплого бруса, который создаёт особую атмосферу запах дерева, спокойствие и ощущение настоящего загородного дома. Площадь 68,1 м2, второй этаж под отделку можно воплотить свои идеи и сделать пространство таким, каким мечтаешь. На участке 6 соток достаточно места для сада, зоны отдыха или бани. Есть колодец (4 кольца), новый забор, калитка и ворота. Автоматические ворота на въезде в снт. Мебель остаётся можно сразу заехать. До остановки 10-15 минут пешком, рядом лес и водоём идеальное место для тех, кто любит природу и тишину.