Егорьевское ш., 79 км от МКАД
Елизарово д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 72 м², участок 6 сот., дерево, 2020 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 22.05.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 68 %
Земля ≈64 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 386 тыс. → дом ≈3,01 млн ₽, 42 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–56 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,14 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,14 млн / целевая ≈1,92 млн / пессимист. ≈1,71 млн → от пессимистичной прибыль −2,32 млн ₽, маржа −136 %, ROI −58 %.
Коммуникации: вода — есть; канализация — есть; газ — нет; отопление — есть; свет — есть; баня/сауна.
До ст. Давыдово ≈3,5 км по прямой; до МКАД 79 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №8666
Рейтинг 17/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 64 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 30 % | 5.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 75 % | 4.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 64 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 386 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 3 014 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 41 861 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Елизарово д. | 14 сот. | 1 150 000 | 82 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Елизарово д. | 20 сот. | 1 400 000 | 70 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ляхово д. | 20 сот. | 500 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Гора д. | 17 сот. | 3 500 000 | 205 882 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ляхово д. | 5 сот. | 385 000 | 77 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ляхово д. | 11,5 сот. | 1 150 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ляхово д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Давыдово д. | 15,5 сот. | 430 000 | 27 742 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ляхово д. | 20 сот. | 1 250 000 | 62 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ляхово д. | 16 сот. | 1 300 000 | 81 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 140 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 487 / 29 958 / 56 061 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 137 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 030 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 923 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 320 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −136 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Елизарово д. | 70 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 28 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ляхово д. | 67,8 м² | 5 сот. | 1 050 000 | 15 487 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Анциферово СНТ | 72 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 47 222 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Монтажник СНТ | 73,9 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 29 770 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Монтажник СНТ | 75 м² | 5 сот. | 1 500 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Анциферово СНТ | 68 м² | 5,3 сот. | 2 050 000 | 30 147 | снято (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Энергия-80 СНТ | 68 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 24 265 | снято (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Горняк СНТ | 66 м² | 6 сот. | 3 700 000 | 56 061 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Чисто-Перхурово д. | 70 м² | 6,9 сот. | 3 550 000 | 50 714 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Сирень СНТ | 70 м² | 6,9 сот. | 2 300 000 | 32 857 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 135. В продаже уютная дача из бревна с возможностью прописки! Идеальна для отдыха большой семьей! Подходит для покупки в в ипотеку - дом из бревна оформлен как ЖИЛОЙ дом с возможностью прописки! Участок ровный, ухоженный, полностью огорожен