Новорязанское ш., 98 км от МКАД
Шапкино д., Коломенский гор. округ
Дом 40 м², участок 10 сот., дерево, 2023 год.
Цена 1,85 млн ₽, поднимали с 1,75 млн; первая цена 1,75 млн ₽ от 22.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Земля ≈108 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,08 млн → дом ≈766 тыс. ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–152 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈1,57 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,24 млн / целевая ≈2,92 млн / пессимист. ≈2,59 млн → от пессимистичной прибыль ≈218 тыс. ₽, маржа 8 %, ROI 9 %.
Коммуникации: газ — по границе.
До ст. Осёнка ≈7,9 км по прямой; до МКАД 98 км, на машине ≈1 ч 30 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №866
Рейтинг 24/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 84 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 18 % | 7.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 3 % | 0.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.3 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 60 % | 8.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 108 409 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 084 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 766 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 150 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Шапкино д. | 30 сот. | 10 200 000 | 340 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шапкино д. | 23 сот. | 3 650 000 | 158 696 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Шапкино д. | 7 сот. | 1 260 000 | 180 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Шапкино д. | 24 сот. | 2 200 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шапкино д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шапкино д. | 20 сот. | 4 000 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Шапкино д. | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 28.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шапкино д. | 8 сот. | 3 700 000 | 462 500 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Шапкино д. | 22 сот. | 3 500 000 | 159 091 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Шапкино д. | 11 сот. | 1 150 000 | 104 545 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 545 / 78 734 / 152 500 |
| цена объекта | 1 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 572 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 239 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 077 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 915 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 591 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 218 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Проводник пос. | 39,5 м² | 5 сот. | 1 300 000 | 32 911 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Семибратское д. | 40 м² | 6 сот. | 3 499 999 | 87 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Коломенский № 4 СНТ | 38,5 м² | 9,8 сот. | 3 000 000 | 77 922 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Лыково д. | 43,8 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 29 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лыково д. | 44 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 29 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Никульское с. | 44,5 м² | 15 сот. | 5 500 000 | 123 596 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Колодкино д. | 45 м² | 6 сот. | 2 450 000 | 54 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Непецино с. | 44 м² | 9,6 сот. | 3 500 000 | 79 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | 40 м² | 7,2 сот. | 6 100 000 | 152 500 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | 40 м² | 7,2 сот. | 4 500 000 | 112 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2026 | 1 750 000 | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 850 000 (+100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 850 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Код объекта: 1754184. Прoдaетcя зeмельный участок с бревенчатым дачным домом в Колoменcком pайoне Моcкoвcкoй oблacти в живописном месте, деревне Шапкино. Участок ИЖС , можно прописаться после оформления дома. Коммуникации: Электричество в доме. Газ по границе. Прoезд: Oт МКAД 80 км. по Hовopязaнcкому шоссе. 6 км oт г. Kолoмнa. Дом 40м2 под отделку. На первом этаже кухня-гостиная, второй этаж свободная планировка . Электричество заведено в дом. На прямоугольном участке 10 соток есть хозблок . Подойдет под арендный бизнес ! Рядом с участком озеро, где можно обустроить свой приватный спуск , можно отдыхать, ловить рыбу, купаться, а зимой кататься на коньках. В 1 км от деревни находится святой источник, где местные жители набирают воду, а также две оборудованные купели. Покупая с компанией "СДЕЛКА", вы получаете: *Бесплатную первичную экспертизу объекта *Безопасную сделку и юридическую поддержку до получения ключей *Одобрение ипотеки в топ-5 банках на выгодных условиях Мы на связи 24/7 ответим на любые вопросы. Оперативный показ в удобное для вас время.