Егорьевское ш., 77 км от МКАД
Егорьевск г., Егорьевск гор. округ
Дача 37 м², участок 10 сот., бревно.
Цена 1,6 млн ₽, снижали с 1,85 млн; первая цена 1,85 млн ₽ от 25.06.2025.
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Земля ≈112 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,12 млн → дом ≈483 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 14 тыс.–44 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈1,36 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,11 млн / целевая ≈998 тыс. / пессимист. ≈887 тыс. → от пессимистичной прибыль −1,21 млн ₽, маржа −137 %, ROI −58 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск II ≈1,2 км по прямой; до МКАД 77 км, на машине ≈1 ч 46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8658
Рейтинг 19/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 22 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 33 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.7 |
| участок | 5 | 55 % | 4.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 111 667 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 117 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 483 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 054 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | 15 сот. | 1 200 000 | 80 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 1 750 000 | 218 750 | снят (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 10 сот. | 1 300 000 | 130 000 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8 сот. | 1 500 000 | 187 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 8,2 сот. | 2 200 000 | 268 293 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 9 сот. | 950 000 | 105 556 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 11,7 сот. | 410 000 | 35 043 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | Меланжист-1 СНТ | 7,3 сот. | 1 200 000 | 164 384 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | 9 сот. | 13 000 000 | 1 444 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 14 286 / 27 778 / 43 750 |
| цена объекта | 1 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 360 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 109 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 054 000 ₽ |
| продажа: целевая | 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 887 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 213 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −137 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −58 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.4 км | Березка СТ | 37 м² | 8 сот. | 1 000 000 | 27 027 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Кирпичики СНТ | 40 м² | 5 сот. | 699 999 | 17 500 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Возрождение ТСН | 40 м² | 6 сот. | 1 750 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Лесная Ягода СНТ | 34 м² | 6 сот. | 950 000 | 27 941 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Ветеран СНТ | 42 м² | 6,5 сот. | 1 090 000 | 25 952 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 45 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 27 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.8 км | Заречье СНТ | 35 м² | 5,4 сот. | 1 300 000 | 37 143 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Воскресенское ТСН | 35 м² | 10 сот. | 500 000 | 14 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Химик-6 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 57 500 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Клеменово д. | 42 м² | 10 сот. | 1 200 000 | 28 571 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2025 | 1 850 000 | история площадки |
| 04.07.2025 | 1 750 000 (−100 000) | история площадки |
| 16.07.2025 | 1 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.08.2025 | 1 600 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу срочно дорога асфальтовая. Можно жить рядом водоканале имеет 2 гаража. Позвонить на вотсаб торг на месте.