Егорьевское ш., 71 км от МКАД
Зевнево д., Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 40 м², участок 40 сот., бревно.
Цена 3,2 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Земля ≈65 тыс. ₽/сот. × 40 сот. = 2,6 млн → дом ≈597 тыс. ₽, 15 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 22 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈2,72 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,75 млн / целевая ≈1,57 млн / пессимист. ≈1,4 млн → от пессимистичной прибыль −2,02 млн ₽, маржа −145 %, ROI −59 %.
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Беззубово ≈2 км по прямой; до МКАД 71 км, на машине ≈1 ч 42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8657
Рейтинг 30/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 78 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 41 % | 7.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 100 % | 6.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 72 % | 10.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 65 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 603 000 ₽ (40 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 597 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 14 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Зевнево д. | 15 сот. | 650 000 | 43 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зевнево д. | 10 сот. | 650 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Зевнево д. | 11 сот. | 3 700 000 | 336 364 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Зевнево д. | 20 сот. | 1 535 000 | 76 750 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Игнатово д. | 15 сот. | 980 000 | 65 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Игнатово д. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ефремовская д. | 7 сот. | 1 100 000 | 157 143 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Гуслица СНТ | 6 сот. | 330 000 | 55 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ефремовская д. | 12,3 сот. | 1 700 000 | 138 211 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Ефремовская д. | 16 сот. | 1 150 000 | 71 875 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 663 / 40 146 / 92 807 |
| цена объекта | 3 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 720 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 747 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 660 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 572 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 398 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 022 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −145 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −59 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.1 км | Круглово д. | 40 м² | 34 сот. | 1 300 000 | 32 500 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Круглово д. | 40 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 37 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Горшково д. | 41 м² | 20 сот. | 3 200 000 | 78 049 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Алешино д. | 43,1 м² | 28 сот. | 4 000 000 | 92 807 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Круглово д. | 38,7 м² | 34 сот. | 2 000 000 | 51 680 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Круглово д. | 46 м² | 20 сот. | 1 500 000 | 32 609 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Шувое пос. | 44,4 м² | 35 сот. | 1 900 000 | 42 793 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Теребенки д. | 28,6 м² | 30 сот. | 730 000 | 25 524 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Тараканово д. | 45,7 м² | 20 сот. | 990 000 | 21 663 | снято (цена объявления) 23.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Сенькино д. | 50 м² | 28 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Вашему вниманию предлагается деревянный дом на участке 40 соток. Дом находится в д. Зевнево, в стороне от трассы, в 20 минутах ходьбы от железной станции Беззубово ( 32 километр) и 15 мин от автобусной остановки ( Игнатово). Дом можно использовать для круглогодичного проживания или как дачу, система отопления разведена на весь дом. Топится дровами. На участке есть баня, колодец и большая теплица. Соседи только с одной стороны. Хороший вариант для своего личного хозяйства.