Егорьевское ш., 96 км от МКАД
Рассвет СНТ, Шатура гор. округ
Дача 96 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Земля ≈25 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 150 тыс. → дом ≈2,65 млн ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км, 12 тыс.–41 тыс. ₽/м², медиана 31 тыс.
Ремонт ≈1,82 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,6 млн / целевая ≈2,34 млн / пессимист. ≈2,08 млн → от пессимистичной прибыль −2,12 млн ₽, маржа −102 %, ROI −50 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Шатурторф ≈3 км по прямой; до МКАД 96 км, на машине ≈2 ч 08 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8656
Рейтинг 14/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 6 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 35 % | 5.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 25 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 150 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 604 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Рассвет СНТ | 10 сот. | 250 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 750 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик СНТ | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Радуга 3 СНТ | 9 сот. | 1 100 000 | 122 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Голубые Озера СНТ | 6 сот. | 80 000 | 13 333 | снят (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 20 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 6 сот. | 150 000 | 25 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 25 сот. | 1 200 000 | 48 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Шатурторф пос. | 10 сот. | 2 100 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 96 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 820 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 12 500 / 31 492 / 41 111 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 598 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 468 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 338 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 078 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -2 122 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −102 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −50 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 7 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Сосенки-1 СНТ | 90 м² | 8,3 сот. | 3 700 000 | 41 111 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Энергетик СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Радуга СНТ | 92 м² | 8 сот. | 2 600 000 | 28 261 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Лотос СНТ | 72 м² | 6 сот. | 900 000 | 12 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Родник СНТ | 108 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 37 037 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | 84 м² | 6 сот. | 6 500 000 | 77 381 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.4 км | Сосна СНТ | 72 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 34 722 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 2 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЗА Объект Внесен Аванс ДО 27 Августа 2026 Года! Продаётся отличная дача в Снт "Рассвет" (Шатурторф). Экологически чистое место, среди озёр Шатурторфа. Участок 6 соток. Дом (2019 г., каркасный): Площадь 96 кв. М (2 этажа). Коммуникации в доме, своя скважина. Окна Пвх. Планировка: 3 спальни. Кухня + просторный холл. Кладовая 5 кв. М (можно переделать под кабинет). Совмещённый санузел (душ + туалет, место позволяет установить джакузи). Инфраструктура и удобства: Снт охраняемое, въезд по картам. Зимой чистят дороги. Пешком (15 мин): карьер для купания. 7 мин на машине озёра для рыбалки и прогулок на лодке. 15 мин пешком: сетевые магазины, автобусная остановка, работает доставка продуктов. Ж/д станция "Шатурторф" (Казанское направление) 35 минут пешком. Записывайтесь на просмотр!