Егорьевское ш., 76 км от МКАД
Кукшево д., Егорьевск гор. округ
Дом 19,3 м², участок 19 сот., бревно.
Цена 850 тыс. ₽; цена не менялась с 25.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 46 %
Земля ≈52 тыс. ₽/сот. × 19 сот. = 990 тыс. → дом −140 тыс. ₽, −7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 20 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 32 тыс.
Ремонт ≈386 тыс., покупка после торга ≈722 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈645 тыс. / целевая ≈580 тыс. / пессимист. ≈516 тыс. → от пессимистичной прибыль −592 тыс. ₽, маржа −115 %, ROI −54 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Егорьевск II ≈2,9 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8650
Рейтинг 23/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 190 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 7.2 |
| участок | 5 | 100 % | 7.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 52 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 990 000 ₽ (19 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −140 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −7 254 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Кукшево д. | 12,8 сот. | 1 350 000 | 105 469 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Кукшево д. | 22 сот. | 750 000 | 34 091 | в продаже 29.09.2020 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лесная Поляна-6 СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Сирень СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 5,3 сот. | 1 750 000 | 330 189 | снят (цена объявления) 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | 6 сот. | 1 850 000 | 308 333 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.6 км | 12 сот. | 500 000 | 41 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.8 км | Васютино д. | 10 сот. | 1 550 000 | 155 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 6,6 сот. | 600 000 | 90 909 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Лесная Поляна-2 СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 19,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 386 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 32 500 / 68 750 |
| цена объекта | 850 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 722 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 645 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 613 000 ₽ |
| продажа: целевая | 580 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 516 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -592 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −115 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.4 км | Гавриловская д. | 20 м² | 19 сот. | 650 000 | 32 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Коллективный сад 3 СНТ | 20 м² | 12 сот. | 400 000 | 20 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Лунинская д. | 24 м² | 13 сот. | 1 650 000 | 68 750 | снято (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.07.2026 | 850 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 850 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
В продаже появился небольшой бревенчатый домик на 19 сотках земли. Категория земли Лпх. Дом оформлен, возможна прописка. В деревне есть автобусные остановка, постоянно ходят автобусы до Егорьевска. До города 5 км.