Егорьевское ш., 63 км от МКАД
Мичуринец СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 36 м², участок 5 сот., брус.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 10.08.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈110 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 551 тыс. → дом ≈1,25 млн ₽, 35 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 15 тыс.–71 тыс. ₽/м², медиана 38 тыс.
Ремонт ≈520 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,33 млн / целевая ≈1,2 млн / пессимист. ≈1,06 млн → от пессимистичной прибыль −985 тыс. ₽, маржа −93 %, ROI −48 %.
Коммуникации: отопление — печь; в описании: баня, колодец, нет септика (туалет на улице).
До ст. Дулёво ≈4,9 км по прямой; до МКАД 63 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8641
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 53 % | 11.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 78 % | 5.5 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 110 278 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 551 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 249 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 694 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Мичуринец СНТ | 5,5 сот. | 570 000 | 103 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Стенино д. | 15 сот. | 900 000 | 60 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Коротково д. | 15 сот. | 3 500 000 | 233 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Глебово д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Коротково д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Дуброво д. | 15 сот. | 2 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Радованье д. | 10 сот. | 1 750 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 8,5 сот. | 1 350 000 | 158 824 | снят (цена объявления) 04.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Дуброво д. | 9 сот. | 1 000 000 | 111 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 520 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 15 000 / 38 125 / 71 259 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 331 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 264 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 198 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 065 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -985 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −93 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −48 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мичуринец СНТ | 33,9 м² | 5,2 сот. | 1 550 000 | 45 723 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Красочник-2 СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 450 000 | 36 250 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дружба СТ | 30 м² | 6,9 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Дружба СТ | 42,1 м² | 6,2 сот. | 3 000 000 | 71 259 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | 30 м² | 6 сот. | 1 050 000 | 35 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Меланжист СНТ | 40 м² | 6,4 сот. | 2 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Машиностроитель СНТ | 45 м² | 6,7 сот. | 1 090 000 | 24 222 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба-2 СНТ | 45 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Энергетик СНТ | 40 м² | 6 сот. | 600 000 | 15 000 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Жасмин СНТ | 30 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 66 667 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.08.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный двухэтажный дом из бруса с косметическим ремонтом. В доме три комнаты, выполненные в деревянной отделке, что создает теплую атмосферу. Кухня оборудована необходимой мебелью и техникой, включая плиту и холодильник. На первом этаже расположена терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. В доме установлено печное отопление, водоснабжение осуществляется через колодец. Для удобства имеется кабельное/цифровое ТВ. Санузел расположен на улице. На участке Снт также находится баня, что добавляет дополнительный комфорт. До дома ведет асфальтированная дорога, рядом есть остановка общественного транспорта и магазин. Дом готов к проживанию, без необходимости дополнительных вложений.