Егорьевское ш., 97 км от МКАД
Улыбка СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 35 м², участок 12 сот.
Цена 1,8 млн ₽, снижали с 2,1 млн; первая цена 2,1 млн ₽ от 17.07.2026.
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈186 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 24 тыс.–58 тыс. ₽/м², медиана 34 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,28 млн / целевая ≈1,16 млн / пессимист. ≈1,03 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −117 %, ROI −54 %.
Коммуникации: в описании: газ.
До ст. Егорьевск I ≈3,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 55 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №8638
Рейтинг 21/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 30 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.9 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 6.4 |
| участок | 5 | 73 % | 5.2 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 577 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,2 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 2 227 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Улыбка СНТ | 5,9 сот. | 999 000 | 169 322 | снят (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Улыбка СНТ | 6 сот. | 400 000 | 66 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 645 000 | 210 897 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Холмы д. | 5 сот. | 1 050 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 7,8 сот. | 1 500 000 | 192 308 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 6 сот. | 1 100 000 | 183 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 10 сот. | 2 600 000 | 260 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 16 сот. | 10 700 000 | 668 750 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 8 сот. | 2 350 000 | 293 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Захарово д. | 16 сот. | 8 500 000 | 531 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 286 / 33 956 / 58 065 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 283 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 219 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 155 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 026 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 204 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −117 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −54 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Яблонька-2 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 34 286 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 35 м² | 6,3 сот. | 1 650 000 | 47 143 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.9 км | Сирень СНТ | 35 м² | 6 сот. | 850 000 | 24 286 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Захарово д. | 33 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 45 455 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Комсомолец-1 СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 32 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Строитель СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Олимпийский СНТ | 33,3 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 30 030 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Улыбка СНТ | 31 м² | 12 сот. | 1 800 000 | 58 065 | снято (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Металлист СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 41 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.6 км | Пантелеево д. | 34,2 м² | 6 сот. | 1 150 000 | 33 626 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.07.2026 | 2 100 000 | история площадки |
| 15.08.2026 | 1 800 000 (−300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 138182259 Дача мечты: тишина природы и удобство города в двух минутах езды! Хотите сбежать от городской суеты, но не терять связь с цивилизацией? Продаётся уютная дача в деревне Холмы, СНТ "Улыбка" идеальный вариант для отдыха, семейных выходных и даже круглогодичного проживания! Что вы получаете: Двухэтажный домик с продуманной планировкой: просторная кухня и две большие комнаты для комфортного отдыха. Участок 12 соток ровный, сухой, правильной формы. Хватит места и для сада, и для зоны барбекю, и для детской площадки. СНТ газифицировано!!! Окружение и инфраструктура: Всего 2 минуты езды от города быстро и удобно добираться. Рядом живописный лес прогулки, грибы, ягоды и чистый воздух круглый год. Соседи проживают круглогодично безопасность и дружелюбное соседство гарантированы. Эта дача не просто участок земли, а ваше личное пространство для счастья: здесь можно пить утренний кофе на веранде, жарить шашлыки с друзьями и наслаждаться покоем вдали от шума мегаполиса. Не упустите шанс стать владельцем этого уютного уголка! Звоните с радостью отвечу на все вопросы и организую показ. Деревня Холмы, СНТ "Улыбка"