Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Коломенский № 4 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 50 м², участок 4,6 сот.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 10.06.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Земля ≈173 тыс. ₽/сот. × 4,6 сот. = 797 тыс. → дом ≈1,1 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 34 тыс.–186 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,81 млн / целевая ≈3,43 млн / пессимист. ≈3,05 млн → от пессимистичной прибыль ≈731 тыс. ₽, маржа 24 %, ROI 32 %.
Коммуникации: канализация — есть; отопление — печь; в описании: баня.
До ст. Лысцовская ≈3,4 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 31 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №863
Рейтинг 43/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 63 % | 27 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 0.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 5 % | 0.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 173 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 797 000 ₽ (4,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 103 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 060 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 8,8 сот. | 2 500 000 | 284 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 220 000 | 174 286 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 9 сот. | 2 000 000 | 222 222 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 33 774 / 76 644 / 186 275 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 807 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 617 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 426 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 046 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 731 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 24 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | 50 м² | 3 сот. | 5 500 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.6 км | Подлипки СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 400 000 | 68 000 | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | 50 м² | 4,6 сот. | 5 200 000 | 104 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.3 км | Коломенский № 4 СНТ | 53 м² | 5 сот. | 1 790 000 | 33 774 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | 51 м² | 5 сот. | 9 500 000 | 186 275 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.1 км | Яблонька СНТ | 51 м² | 5 сот. | 4 200 000 | 82 353 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Коломзавод-1 СНТ | 51 м² | 5 сот. | 2 650 000 | 51 961 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 49,2 м² | 5,1 сот. | 3 490 000 | 70 935 | в продаже 14.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.8 км | Ворыпаевка д. | 50 м² | 4,8 сот. | 2 200 000 | 44 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | 50,5 м² | 3 сот. | 8 500 000 | 168 317 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 10.06.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 900 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача 48 м2 + баня 8 м2 и 4,6 сотки сада Дом 48 м2 двухэтажный с погребом Печное отопление (дом сухой, теплый и уютный; 2 этажа и коридор - места хватит семье с детьми. Баня 8 м2 мечта, которая уже построена Река Коломенка В 10 минутах ходьбы. Летом: купание, рыбалка Сад и участок 4,6 сотки Растут плодовые деревья и ягодные кусты (яблони, сливы, вишни ) Беседка - пристройка к дому Есть место под цветы, газон, огород, мангал Туалет на участке Торг уместен приезжайте, смотрите, дадим лучшую цену