Егорьевское ш., 87 км от МКАД
Лосевский СНТ, Егорьевск гор. округ
Дача 37 м², участок 5,4 сот., кирпич.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 1,15 млн; первая цена 1 млн ₽ от 02.07.2025.
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 5,4 сот. = 458 тыс. → дом ≈242 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 19 тыс.–42 тыс. ₽/м², медиана 22 тыс.
Ремонт ≈740 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈822 тыс. / целевая ≈740 тыс. / пессимист. ≈658 тыс. → от пессимистичной прибыль −677 тыс. ₽, маржа −103 %, ROI −51 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Егорьевск I ≈13,5 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8623
Рейтинг 13/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 12 % | 0.8 |
| участок | 5 | 13 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 772 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 458 000 ₽ (5,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 242 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 541 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лосевский СНТ | 5 сот. | 600 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лосевский СНТ | 4,2 сот. | 350 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саввино с. | 5,2 сот. | 800 000 | 153 846 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саввино с. | 8,7 сот. | 900 000 | 103 448 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Саввино с. | 10 сот. | 1 200 000 | 120 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево д. | 18,3 сот. | 1 459 000 | 79 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево д. | 11 сот. | 980 000 | 89 091 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Саввино с. | 14 сот. | 1 250 000 | 89 286 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево д. | 8 сот. | 400 000 | 50 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Яковлево д. | 11,9 сот. | 1 189 000 | 99 916 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 740 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 19 444 / 21 688 / 41 667 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 822 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 781 000 ₽ |
| продажа: целевая | 740 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 658 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -677 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −103 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 10.4 км | Спутник СНТ | 41 м² | 7,2 сот. | 1 350 000 | 32 927 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.2 км | Горка СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 41 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Лосевский СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 780 000 | 19 500 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Станкоагрегат СНТ | 35 м² | 6,7 сот. | 800 000 | 22 857 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Репка СНТ | 37,3 м² | 4 сот. | 735 000 | 19 705 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Верейка д. | 40 м² | 6,7 сот. | 820 000 | 20 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Взлет-2 СНТ | 36 м² | 5 сот. | 700 000 | 19 444 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.1 км | Меланжист-2 СНТ | 36,5 м² | 5,1 сот. | 1 100 000 | 30 137 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.7 км | Репка СНТ | 40 м² | 3,9 сот. | 885 000 | 22 125 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Белая Береза СНТ | 40 м² | 4,5 сот. | 850 000 | 21 250 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.07.2025 | 1 000 000 | история площадки |
| 22.09.2025 | 1 150 000 (+150 000) | история площадки |
| 20.05.2026 | 1 000 000 (−150 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 750 000 (−250 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно! Продам дачу в Снт Лосевский, на первой линии, земельный участок 535 кв. М, с двух сторон огорожен забором. Дом 37 кв. М, летняя кухня площадью 11.2 кв. М. Состояние строений и земельного участка как на фото. Коммуникаций: электричество новое подключение от Россети; водоснабжение: колодец. Земельный участок оформлен надлежащим образом, строения не оформлены.