Егорьевское ш., 64 км от МКАД
Надежда-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 28 м², участок 6,6 сот., брус.
Цена 700 тыс. ₽, снижали с 800 тыс.; первая цена 600 тыс. ₽ от 09.10.2025.
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Земля ≈50 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 328 тыс. → дом ≈372 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 18 тыс.–69 тыс. ₽/м², медиана 35 тыс.
Ремонт ≈560 тыс., покупка после торга ≈595 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,2 млн / целевая ≈1,08 млн / пессимист. ≈960 тыс. → от пессимистичной прибыль −195 тыс. ₽, маржа −20 %, ROI −17 %.
Коммуникации: колодец; свет — нет.
До ст. Куровская ≈2 км по прямой; до МКАД 64 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8622
Рейтинг 26/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 76 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 51 % | 11 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 49 656 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 328 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 372 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 286 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Надежда СНТ | 12,3 сот. | 1 200 000 | 97 561 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Надежда СНТ | 13,9 сот. | 650 000 | 46 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Импульс СНТ | 13,9 сот. | 550 000 | 39 568 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 440 000 | 69 841 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Комплект СНТ | 6,2 сот. | 830 000 | 133 871 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Заря СНТ | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Каштан СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Подмосковье СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Отдых СНТ | 6 сот. | 950 000 | 158 333 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Каштан СНТ | 24 сот. | 900 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 28 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 647 / 34 722 / 68 519 |
| цена объекта | 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 595 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 200 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 140 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 080 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 960 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -195 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −17 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Восток СНТ | 27 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 68 519 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.2 км | Салют СНТ | 30 м² | 6 сот. | 650 000 | 21 667 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | 31,6 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 110 759 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5 км | Нерское СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 07.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | 35,3 м² | 7,8 сот. | 1 800 000 | 50 992 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.3 км | Дубок СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Каштан СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 34 722 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Дубок-2 СНТ | 33 м² | 9 сот. | 800 000 | 24 242 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Восток СНТ | 34 м² | 6 сот. | 600 000 | 17 647 | снято (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2025 | 600 000 | история площадки |
| 21.10.2025 | 599 998 (−2) | история площадки |
| 28.10.2025 | 650 000 (+50 002) | история площадки |
| 16.01.2026 | 700 000 (+50 000) | история площадки |
| 30.03.2026 | 800 000 (+100 000) | история площадки |
| 02.04.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 800 000 (+50 000) | история площадки |
| 23.05.2026 | 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 17.07.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
На участке есть колодец, вода без железа. Хозблок. Соседи с трех сторон. Домик не большой летний, утепленный эковатой 5 см и сайдингом,2 комнаты,12 м,8 м кухня,8 м открытая терасска закрытая маскитной сеткой. От ж. Д станции 4 км, 10м на машине, пешком далеко.10 мин на машине Нерское озеро с песчаным пляжем в сосновом лесу. Прописки нет. Электричество нет. Участок зарегестрирован. Летом привозят молоко с фермы. Так же есть летом магазин. Пятерочка и др. Супермаркеты привозят доставки продуктов. Риэлторы не беспокоить. Некоторые живут круглогодично.