Егорьевское ш., 75 км от МКАД
Аист СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 66 м², участок 8 сот., брус.
Цена 1,9 млн ₽; цена не менялась с 27.07.2026.
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 476 тыс. → дом ≈1,42 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 19 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 28 тыс.
Ремонт ≈1,22 млн, покупка после торга ≈1,61 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,73 млн / целевая ≈1,56 млн / пессимист. ≈1,39 млн → от пессимистичной прибыль −1,45 млн ₽, маржа −104 %, ROI −51 %.
Коммуникации: в описании: скважина.
До ст. Авсюнино ≈1,7 км по прямой; до МКАД 75 км, на машине ≈1 ч 51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8621
Рейтинг 24/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 45 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 36 % | 6.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 59 524 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 476 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 424 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 576 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Титовский-1 СНТ | 10 сот. | 350 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Дорохово д. | 10 сот. | 1 499 999 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дорохово д. | 15 сот. | 1 800 000 | 120 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Авсюнино СНТ | 13 сот. | 500 000 | 38 462 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Дорохово д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Селиваниха д. | 21 сот. | 1 200 000 | 57 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорохово д. | 16 сот. | 2 800 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дорохово д. | 11 сот. | 1 750 000 | 159 091 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Селиваниха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Селиваниха д. | 15 сот. | 1 000 000 | 66 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 220 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 18 571 / 28 333 / 50 000 |
| цена объекта | 1 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 615 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 734 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 647 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 561 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 387 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 448 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −104 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −51 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Авсюнино СНТ | 70 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 18 571 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Авсюнино д. | 60 м² | 12 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Голубой Факел СНТ | 60 м² | 9 сот. | 1 700 000 | 28 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Вишенка-2 СНТ | 71 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 21 127 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Лебедь СНТ | 64,1 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 31 201 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Марс СНТ | 67 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 38 806 | снято (цена объявления) 18.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Дубок-2 СНТ | 60 м² | 7 сот. | 1 700 000 | 28 333 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Вертолет СНТ | 66,7 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 22 489 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Южный-4 СНТ | 67,4 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 19 288 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Мисцево пос. | 65 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 35 385 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 1 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся шикарное загородное владение великолепный летний дачный дом на ровном, правильной формы участке площадью 8 соток в идеальном месте для отдыха от городской суеты и наслаждения природой! Двухэтажный дом, площадью 66 кв. Метров, состоит из двух комнат и кухни-столовой на первом этаже и просторной спальни на втором. На участке имеется скважина с насосной станцией (летний вариант), а также хозяйственная постройка (летний душ, сарай для хранения инвентаря), летняя беседка, туалет. Ухоженный участок изобилует плодово-ягодными растениями, которые активно плодоносят. Территория Снт огорожена по периметру с контролируемым въездом (шлагбаум с электронным доступом). Рядом живописный пруд с рыбалкой. В пешей доступности расположена вся необходимая инфраструктура: железнодорожная станция, продуктовые магазины, магазин стройматериалов, аптеки и пункты выдачи заказов и самое главное лес для прогулок и сбора грибов, возможность заниматься спортом и активным отдыхом на лоне природы.! Оперативный показ.! Один взрослый собственник. Собственность более 12-ти лет. С заинтересованным потенциальным покупателем цена будет обсуждаться индивидуально.!