Егорьевское ш., 44 км от МКАД
Мещеры д., Раменский гор. округ
Дом 52 м², участок 12,5 сот.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 03.08.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Земля ≈85 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 1,06 млн → дом ≈1,94 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 22 тыс.–59 тыс. ₽/м², медиана 40 тыс.
Ремонт ≈1,04 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,29 млн / целевая ≈2,06 млн / пессимист. ≈1,83 млн → от пессимистичной прибыль −1,76 млн ₽, маржа −96 %, ROI −49 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шевлягино ≈1,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8620
Рейтинг 27/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 9 (разброс ₽/м² 61 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 14.6 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 8 % | 1.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 812 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 060 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 940 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 37 308 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Мещеры д. | 14,4 сот. | 1 285 160 | 89 247 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мещеры д. | 17 сот. | 1 190 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Мещеры д. | 6 сот. | 1 290 000 | 215 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мещеры д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мещеры д. | 15 сот. | 1 399 000 | 93 267 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Мещеры д. | 6,5 сот. | 650 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречье дп | 14,5 сот. | 1 306 800 | 90 124 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Заречье дп | 10 сот. | 922 500 | 92 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Мещеры д. | 8,7 сот. | 450 000 | 51 724 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Телефонист СНТ | 7,2 сот. | 600 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 52 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 040 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 21 739 / 40 000 / 59 259 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 290 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 176 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 061 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 832 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 758 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −96 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −49 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Мещеры д. | 54 м² | 12,5 сот. | 3 200 000 | 59 259 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Шевлягино КП | 54 м² | 12,5 сот. | 3 200 000 | 59 259 | снято (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Карпово с. | 55 м² | 13 сот. | 5 500 000 | 100 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Телефонист СНТ | 46 м² | 7,2 сот. | 1 000 000 | 21 739 | снято (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Заря СНТ | 49,9 м² | 6,7 сот. | 2 300 000 | 46 092 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Одуванчик НП | 56 м² | 10 сот. | 2 800 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Павловский Посад СНТ | 50 м² | 7 сот. | 1 898 000 | 37 960 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Березки СНТ | 60 м² | 10 сот. | 1 350 000 | 22 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Хуторок СНТ | 45 м² | 6,5 сот. | 1 300 000 | 28 889 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Одуванчик НП | 60 м² | 15 сот. | 2 400 000 | 40 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом с готовой инфраструктурой у лесного массива. Площадь: 54 м2 (жильё "въезжай и живи"). Участок: 12.5 соток (огорожен, 2 въезда, ухоженный). Коммуникации: Электричество 15 квт, колодец (вода), Лос (канализация). Важно: Возможна постоянная прописка. Постройки: Капитальная бытовка + летний гостевой дом (отличная возможность для размещения родственников). Тихое, экологически чистое место. Рядом лес. Свой дом у природы без отказа от городского комфорта. Кадастровый номер 50:23:0010371:1566.