Егорьевское ш., 91 км от МКАД · земля с домом
Электрон СНТ, Егорьевск гор. округ
Дом 40 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «На участке есть дом 40 кв.3 комнаты и топочная, свет новая проводка, вода.»
Цена 1 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 26.01.2025.
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 350 тыс. → дом ≈650 тыс. ₽, 16 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 20 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,18 млн / целевая ≈1,96 млн / пессимист. ≈1,75 млн → от пессимистичной прибыль ≈196 тыс. ₽, маржа 11 %, ROI 13 %.
Коммуникации: вода — есть.
До ст. Егорьевск I ≈12,8 км по прямой; до МКАД 91 км, на машине ≈2 ч 06 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8615
Рейтинг 33/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 59 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 25 % | 10.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 13 % | 2.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 17 % | 1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 68 % | 9.9 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 333 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 350 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 650 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 16 250 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Панино д. | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 20 сот. | 900 000 | 45 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Панино д. | 8 сот. | 990 000 | 123 750 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Суханово д. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Суханово д. | 7,5 сот. | 780 000 | 104 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Суханово д. | 13 сот. | 1 700 000 | 130 769 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Иншино д. | 12 сот. | 400 000 | 33 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 7 сот. | 430 000 | 61 429 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Иваново д. | 9 сот. | 2 990 000 | 332 222 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Суханово д. | 8 сот. | 2 150 000 | 268 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 54 316 / 107 500 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 182 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 073 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 964 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 746 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 196 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 11 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 13 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Семеновская д. | 40 м² | 4,5 сот. | 800 000 | 20 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Саввино с. | 40 м² | 7,8 сот. | 4 300 000 | 107 500 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Горка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 1 350 000 | 33 750 | снято (цена объявления) 22.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Щеголево д. | 42 м² | 6 сот. | 1 250 000 | 29 762 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Строитель СНТ | 40 м² | 6 сот. | 800 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Курбатово д. | 40 м² | 8 сот. | 2 250 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Мелиоратор СНТ | 40 м² | 3,5 сот. | 3 850 000 | 96 250 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Подрядниково д. | 41 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 60 732 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Подрядниково д. | 41 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 65 854 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Агрохимик СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 52 381 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.01.2025 | 1 200 000 | история площадки |
| 04.08.2026 | 1 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачу, участок 6 соток по документам, по факту больше. На участке есть дом 40 кв.3 комнаты и топочная, свет новая проводка, вода. Плодовые деревья. Вокруг лес(грибы, ягоды, орехи) в пяти минутах ходьбы пруд, рыбалка.15 км от г. Егорьевск. Прекрасное место для отдыха, на свежем воздухе всей семьёй.