Егорьевское ш., 76 км от МКАД · земля с домом
Вертолет-1 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дом 35 м², участок 5 сот.
Дом по описанию: «Предлагаем вашему вниманию участок в Снт Заря отличной ровной формы, на участке колодец, летний домик 35 кв.»
Цена 580 тыс. ₽, снижали с 750 тыс.; первая цена 750 тыс. ₽ от 17.03.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Земля ≈60 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 300 тыс. → дом ≈280 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–61 тыс. ₽/м², медиана 43 тыс.
Ремонт ≈700 тыс., покупка после торга ≈493 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,48 млн / целевая ≈1,33 млн / пессимист. ≈1,19 млн → от пессимистичной прибыль −8 тыс. ₽, маржа −1 %, ROI −1 %.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Войново ≈10,3 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 37 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8614
Рейтинг 18/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 31 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 7.3 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 36 % | 2.6 |
| участок | 5 | 9 % | 0.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 60 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 300 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 280 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 000 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Ромашка СНТ | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертолет-1 СНТ | 6 сот. | 260 000 | 43 333 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 000 000 | 166 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Союз СНТ | 5,4 сот. | 800 000 | 148 148 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ромашка СНТ | 12 сот. | 780 000 | 65 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Новый Снопок пос. | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Старый Снопок пос. | 6 сот. | 2 500 000 | 416 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ягодка СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | снят (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Рубин СНТ | 6 сот. | 450 000 | 75 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 250 / 43 316 / 61 111 |
| цена объекта | 580 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 493 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 481 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 407 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 333 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 185 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -8 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Снопок СНТ | 36 м² | 4,5 сот. | 1 600 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Полиграфист СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 850 000 | 52 857 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Энергопром СНТ | 35 м² | 6 сот. | 1 100 000 | 31 429 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Вишенка СНТ | 36 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 33 333 | снято (цена объявления) 14.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Березка СНТ | 33,9 м² | 6 сот. | 1 650 000 | 48 673 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Гидроспецстрой СНТ | 34,8 м² | 6 сот. | 1 300 000 | 37 356 | снято (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Клубничка СНТ | 36 м² | 5,9 сот. | 2 200 000 | 61 111 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Чайка СДТ | 35 м² | 6 сот. | 1 700 000 | 48 571 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березки СНТ | 32 м² | 5,8 сот. | 1 350 000 | 42 188 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Весна СНТ | 32 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 31 250 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.03.2026 | 750 000 | история площадки |
| 25.06.2026 | 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.08.2026 | 680 000 (−20 000) | история площадки |
| 21.08.2026 | 580 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 580 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагаем вашему вниманию участок в Снт Заря отличной ровной формы, на участке колодец, летний домик 35 кв. М все в собственности, туалет на улице, есть помещение под инвентарь. Экологически чистая зеленая зона. Соседи хорошие и душевные люди ( реально гостеприимные). Многие живут круглый год. Участки облагорожены в снт, заезд через пульт. Рядом стоит шикарный лес. Грибы и ягоды можно собирать не подалеку от участка. До участка можно добраться на автобусе или на машине. Остановка в 350 метрах от товарищества. Можно доехать и из Москвы на электричке до вокзала (приблизительно 2часа)и от вокзала на автобусе 20-30 минут до участка. Место тихое, что очень приятно. Председатель хороший, все собирается во время, взносы в год где то 14-15 тысяч рублей.