Егорьевское ш., 49 км от МКАД
Спутник-2 СНТ, Орехово-Зуевский гор. округ
Дача 60 м², участок 8 сот., кирпич.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 01.05.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 672 тыс. → дом ≈1,33 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 28 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 42 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,54 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,03 млн → от пессимистичной прибыль −868 тыс. ₽, маржа −43 %, ROI −30 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Смолево ≈0,9 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈1 ч 36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8613
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 14.2 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 36 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 005 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 672 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 328 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 133 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Проектировщик-73 СНТ | 6 сот. | 2 350 000 | 391 667 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Буровик СНТ | 9,3 сот. | 750 000 | 80 645 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Буровик СНТ | 6 сот. | 500 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Буровик СНТ | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | снят (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Березка СНТ | 9,3 сот. | 800 000 | 86 022 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Южный-73 СНТ | 6 сот. | 600 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Промстройпроект СНТ | 16 сот. | 1 300 000 | 81 250 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Смолево д. | 28 сот. | 2 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Смолево д. | 14 сот. | 2 150 000 | 153 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Смолево д. | 13 сот. | 1 250 000 | 96 154 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 639 / 42 004 / 50 000 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 540 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 413 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 286 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 032 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -868 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −43 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −30 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.8 км | Механизатор СНТ | 65 м² | 6 сот. | 950 000 | 14 615 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 13.7 км | Сосновый Бор ДНТ | 60 м² | 10 сот. | 4 900 000 | 81 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.5 км | Текстильщик СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 44 167 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Ромашка СНТ | 60 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | Лето СНТ | 72 м² | 6 сот. | 1 990 000 | 27 639 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.1 км | Родина СНТ | 55,5 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 90 090 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.6 км | Родник СНТ | 64 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 39 062 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.7 км | Взлет СНТ | 65 м² | 6,3 сот. | 2 200 000 | 33 846 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18 км | Улитино д. | 63 м² | 6 сот. | 2 700 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Улитино д. | 56,9 м² | 8 сот. | 2 390 000 | 42 004 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.05.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 01.04.2026 | 2 000 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю срочно.