Егорьевское ш., 51 км от МКАД
Исаково д., Воскресенск гор. округ
Дом 66 м², участок 9,8 сот., бревно.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3,6 млн; первая цена 3,6 млн ₽ от 22.07.2025.
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Земля ≈151 тыс. ₽/сот. × 9,8 сот. = 1,48 млн → дом ≈1,22 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 45 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 64 тыс.
Ремонт ≈1,32 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль −191 тыс. ₽, маржа −6 %, ROI −5 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Виноградово ≈1,3 км по прямой; до МКАД 51 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №8608
Рейтинг 39/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 70 % | 13.6 |
| торг | 5 | 95 % | 6.2 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 53 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 61 % | 9.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 833 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 478 000 ₽ (9,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 222 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 18 515 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Исаково д. | 18 сот. | 4 000 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 150 000 | 143 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Щельпино д. | 8 сот. | 1 400 000 | 175 000 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Виноградово пос. | 13 сот. | 2 300 000 | 176 923 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щельпино д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Виноградово пос. | 6,1 сот. | 2 100 000 | 344 262 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Виноградово пос. | 15 сот. | 5 600 000 | 373 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Ашитково с. | 12 сот. | 2 370 000 | 197 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Щельпино д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 66 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 320 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 44 914 / 64 244 / 73 276 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 280 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 066 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 852 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 424 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -191 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −6 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −5 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.5 км | Щельпино д. | 70 м² | 12 сот. | 5 000 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Виноградово пос. | 72 м² | 9 сот. | 4 350 000 | 60 417 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Виноградово пос. | 58 м² | 5,5 сот. | 4 250 000 | 73 276 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Губино д. | 63,1 м² | 9 сот. | 4 300 000 | 68 146 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Золотово д. | 67,3 м² | 7,3 сот. | 6 500 000 | 96 582 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Лазурное СНТ | 70 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 54 286 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Утро СНТ | 60 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 41 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Щельпино д. | 75,7 м² | 7 сот. | 3 400 000 | 44 914 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Конобеево с. | 64 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 56 250 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Губино д. | 61,7 м² | 10 сот. | 4 200 000 | 68 071 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 22.07.2025 | 3 600 000 | история площадки |
| 12.08.2025 | 3 550 000 (−50 000) | история площадки |
| 24.08.2025 | 3 450 000 (−100 000) | история площадки |
| 25.08.2025 | 3 550 000 (+100 000) | история площадки |
| 16.09.2025 | 3 150 000 (−400 000) | история площадки |
| 30.05.2026 | 2 700 000 (−450 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаём бревенчатый дом с участком 9,83 соток. Без торга.